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上海市住宅物业管理规定(2011年4月1日施行)

[时间:2011/3/15 21:13:46  查看次数:3013  作者:田杰 律师  来源:原创]

上海市住宅物业管理规定
(2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过2010年12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订)
目录
第一章总则... 1
第二章业主及业主大会... 2
第三章物业管理服务... 7
第四章物业的使用和维护... 11
第五章法律责任... 14
第六章附则... 16

第一章总则  
第一条为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规,结合本市实际情况,制定本规定。
  第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理,适用本规定。
  第三条本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,或者通过其他形式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
  本规定所称业主,是指房屋的所有权人。
  本规定所称使用人,是指房屋的承租人和实际居住人。
  本规定所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质,从事物业服务的企业。
  第四条市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理;其设立的房屋管理办事机构(以下简称房管办事处)承担相关具体事务。
  市和区、县房屋行政管理部门履行以下职责:
  (一)业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理;
  (二)物业服务企业和从业人员的监督管理;
  (三)专项维修资金归集、使用的指导与监督;
  (四)物业使用和维护的监督管理;
  (五)物业管理方面的其他监督管理职责。
  第五条区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度,组织区、县相关行政管理部门和单位,部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作,并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。
  乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度,协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷,指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。
  第六条市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织,依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,对物业服务企业之间的纠纷进行调解,维护物业服务企业合法权益。
  本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。
  第二章业主及业主大会  第七条住宅小区,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区,其设置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区,且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域。
  第八条房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。
  规划行政管理部门在住宅建设工程设计方案审查时,应当征求区、县房屋行政管理部门对物业管理区域的预划意见。
  建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时,应当向区、县房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请,区、县房屋行政管理部门应当在五日内核定物业管理区域。
  建设单位在房屋销售时,应当将区、县房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围,通过合同约定方式向物业买受人明示。
  第九条尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区、县房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处,按照第七条的规定,结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的,还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  物业管理区域调整后,区、县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。
  第十条建设单位在办理房屋交付使用许可手续时,应当向房管办事处提交下列资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)物业管理所必需的其他资料。
  建设单位在办理物业承接验收手续时,应当向物业服务企业移交前款规定的资料。
  业主可以向房管办事处、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料。
  第十一条业主在物业管理活动中,除享有《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的权利外,还有权提议召开首次业主大会会议。
  业主在物业管理活动中,应当履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的义务。
  业主应当直接或者通过建设单位、物业服务企业向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
  第十二条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
  一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。但只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  第十三条物业管理区域符合本规定第十二条第二款所列应当成立业主大会条件之一的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告,并提供下列资料:
  (一)物业管理区域核定意见;
  (二)物业服务企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)配置证明;
  (三)业主清册和物业建筑面积;
  (四)物业出售并交付使用时间;
  (五)已筹集的专项维修资金清册。
  建设单位未及时书面报告的,业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。
  第十四条乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内,会同区、县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。
  筹备组由业主代表,建设单位代表,乡、镇人民政府或者街道办事处代表,房管办事处代表,物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数,其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定,人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。
  筹备组中的业主代表,由街道办事处或者乡、镇人民政府组织业主推荐产生。
  业主对筹备组成员有异议的,由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。
  第十五条筹备组应当做好以下筹备工作:
  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
  (四)确定首次业主大会会议表决规则;
  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定业主委员会成员候选人名单;
  (六)制定业主委员会选举办法;
  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
  筹备组应当自成立之日起九十日内,组织召开首次业主大会会议。
  筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。
  第十六条业主大会除履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的职责外,还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。
  第十七条业主大会会议可以采用集体讨论形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
  业主大会作出决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金,或者改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
  业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。
  第十八条首次业主大会会议通过的议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主小组的设立、业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。
  第十九条业主委员会由业主大会会议选举产生,依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成,任期为三年到五年。
  业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的,不得担任业主委员会成员;担任业主委员会成员后出现上述情形的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免。
  业主委员会履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (四)监督管理规约的实施;
  (五)业主大会赋予的其他职责。
  业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。
  第二十条业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。
  业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作,并履行以下职责:
  (一)召集和主持业主委员会会议;
  (二)提出业主委员会会议议题;
  (三)按照业主大会会议的决定,签署有关文书。
  业主委员会主任因故不能履行职责时,由副主任履行。
  第二十一条业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案:
  (一)业主大会会议记录和会议决定;
  (二)业主大会议事规则;
  (三)管理规约;
  (四)业主委员会成员的名单和基本情况。
  乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
  第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
  召开业主大会会议,业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管办事处、居民委员会或者村民委员会,邀请房管办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加,并听取房管办事处、居民委员会或者村民委员会的意见、建议。
  业主委员会不依法组织召开业主大会会议的,乡、镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开;逾期不召开的,乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议。
  第二十三条业主委员会应当建立定期接待制度,听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。
  业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动,以及物业管理中各项重要事项的记录,并妥善保管。
  业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和公共收益收支;接受业主查询所保管的物业管理信息。
  第二十四条业主委员会任期届满的两个月前,应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在六十日内会同区、县房屋行政管理部门组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
  换届改选小组由业主代表,乡、镇人民政府或者街道办事处代表,房管办事处代表,物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数,其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定,人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。
  自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:
  (一)选聘、解聘物业服务企业;
  (二)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;
  (三)其他重大事项。
  第二十五条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,物业所在地房管办事处应当及时提供。
  新一届业主委员会选举产生后,应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续,并由物业所在地房管办事处在备案后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
  拒不移交第一款所述物品的,新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交,物业所在地公安机关应当予以协助。
  第二十六条不再担任业主委员会成员的,应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会;拒不移交的,业主委员会可以按照本规定第二十五条第三款规定处理。
  第二十七条业主委员会出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的,业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序。
  第二十八条业主委员会的名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的,业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理变更备案手续。
  因物业管理区域调整、房屋灭失或者其他原因致使业主委员会无法存续的,业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理注销备案手续。
  第二十九条按照本规定第二十一条、第二十五条、第二十八条规定,乡、镇人民政府或者街道办事处受理业主委员会备案后,应当在二十日内完成备案手续,并将备案资料抄送区、县房屋行政管理部门。
  第三十条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
  业主小组应当履行下列职责:
  (一)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿;
  (二)决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护;
  (三)决定本小组范围内的其他事项。
  业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
  第三十一条居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会,可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
  第三章物业管理服务  第三十二条物业服务企业应当按照国家有关规定,取得相应资质。
  房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。
  第三十三条物业服务项目经理应当取得相应的资格证书。
  物业服务项目经理承接物业管理区域数量和建筑面积的规范,由市房屋行政管理部门制定。
  第三十四条市房屋行政管理部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。
  第三十五条选聘物业服务企业前,业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。
  选聘方案经业主大会会议表决通过后,业主委员会应当在物业管理区域内公告。
  第三十六条选聘物业服务企业的,应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标,但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。
  市房屋行政管理部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台,为选聘物业服务企业提供指导和服务。
  第三十七条建设单位在申请房屋预售许可前,应当参照市房屋行政管理部门制作的示范文本,制定临时管理规约和房屋使用说明书,作为房屋销售合同的附件。
  临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约应当报区、县房屋行政管理部门备案。
  房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备,注明房屋承重结构的房屋结构图,不得占用、移装的共用部位、共用设备,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
  建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
  建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。
  第三十八条建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房,其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置,但不得低于一百平方米;业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管,并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。
  规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时,应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。
  区、县房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理用房室号。
  物业管理用房不得擅自变更位置,也不得分割、转让、抵押。
  第三十九条物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有:
  (一)物业管理用房;
  (二)门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊;
  (三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;
  (四)物业管理区域内的共有绿化、道路、场地;
  (五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;
  (六)其他依法归业主共有的设施设备。
  建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当提出前款规定的配套设施设备登记申请,由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载,但不颁发房地产权证书。
  第四十条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:
  (一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;
  (二)共有绿化的维护;
  (三)共有区域的保洁;
  (四)共有区域的秩序维护;
  (五)车辆的停放管理;
  (六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;
  (七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;
  (八)物业档案资料的保管;
  (九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
  物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
  第四十一条物业服务企业提供物业服务,应当遵守下列规定:
  (一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;
  (二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
  (三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;
  (四)配合居民委员会、村民委员会做好社区管理相关工作。
  物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
  第四十二条物业服务合同期限届满的三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。
  物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前三个月书面告知业主委员会。
  物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知对方。
  第四十三条物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料:
  (一)小区共有部分经营管理档案;
  (二)小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;
  (三)水箱清洗记录及水箱检测报告;
  (四)住宅装饰装修管理资料;
  (五)业主清册;
  (六)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议;
  (七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。
  物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会移交本规定第十条第一款和前款规定的档案和资料,以及物业管理用房。
  第四十四条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。
  物业服务收费实行政府指导价和市场调节价,同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的,物业服务收费执行同一价格标准。具体办法由市人民政府另行制定。
  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。
  物业服务企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。
  第四十五条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。
  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。
  业主应当根据物业服务合同约定,按时交纳物业服务费;业主逾期不交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其交纳;物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
  业主转让物业时,应当与物业服务企业结清物业服务费;未结清的,买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定,并告知物业服务企业。
  第四十六条利用物业共用部分获取的收益,归共同拥有该物业的业主所有,主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
  第四十七条经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主可以自行管理物业,并对下列事项作出决定:
  (一)自行管理的执行机构;
  (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;
  (三)聘请专业机构的方案;
  (四)其他有关自行管理的内容。
  电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维修和养护。
  业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理,根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户,并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。
  业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另行制定。
  第四章物业的使用和维护  第四十八条物业服务企业承接物业时,应当对移交的房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收,并对相关资料进行核对接收。
  物业服务企业应当自承接验收之日起七日内签署验收确认书。
  第四十九条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。
  建设单位应当在房屋所有权初始登记前,将物业保修金交存至指定专户,专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。
  物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。
  第五十条业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约,按照房屋安全使用规定使用物业。
  禁止下列损害公共利益及他人利益的行为:
  (一)损坏房屋承重结构;
  (二)违法搭建建筑物、构筑物;
  (三)破坏房屋外貌;
  (四)擅自改建、占用物业共用部分;
  (五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
  (六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;
  (七)排放有毒、有害物质;
  (八)发出超过规定标准的噪声;
  (九)法律、法规和规章禁止的其他行为。
  第五十一条业主、使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。
  业主、使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
  在业主、使用人装饰装修房屋期间,物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查,业主应当予以配合。
  第五十二条业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。
  确需改变物业使用性质的,由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案,并召开听证会听取利害关系人意见后,报区、县人民政府决定。
  在允许改变物业使用性质的区域范围内,具体房屋单元的业主需要改变使用性质的,应当符合法律、法规以及管理规约,经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批,并依法向其他行政管理部门办理有关手续。
  第五十三条物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的,应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。
  第五十四条供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。
  第五十五条物业管理区域内,规划用于停放机动车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位,属于业主共有。
  建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的,其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。
  车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,参照价格主管部门的规定确定收费标准。业主大会成立前,车辆在物业管理区域内停放的,其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。
  车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费。
  第五十六条物业管理区域内的机动车停车位,应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位,应当出租给业主、使用人停放车辆。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
  物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。
  第五十七条新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时,物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业共用部分的维修、更新和改造,不得挪作他用。
  第五十八条未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定,及时补建或者再次筹集专项维修资金。
  补建或者再次筹集专项维修资金应当采用分期交纳的方式,并由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收;业主大会也可以决定由业主一次性交纳。
  业主申请房地产转移登记或者抵押登记时,应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。
  第五十九条专项维修资金应当存入银行专户,按幢立账、按户核算。
  受委托的物业服务企业每半年至少公布一次专项维修资金和公共收益的收支情况,接受业主的监督。
  第六十条专项维修资金使用实行工程审价和使用程序审核。
  业主委员会任期届满前,应当在换届改选小组的指导下委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。
  第六十一条物业维修、更新、改造和养护的费用,按照下列规定承担:
  (一)专有部分的所需费用,由拥有专有部分的业主承担;
  (二)部分共用部分的所需费用,由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;
  (三)全体共用部分的所需费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。
  按照本规定设立专项维修资金的,部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的,费用应当由责任人承担。
  第六十二条物业部分共用部分的维修、更新和改造应当由部分共用的业主决定,并经专有部分占部分共用部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占部分共用部分总人数三分之二以上的业主同意,其他决定事项,应当经专有部分占部分共用部分建筑物总面积过半数的业主且占部分共用部分总人数过半数的业主同意。
  前款决定不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触;对上述决定,业主委员会应当执行。
  第六十三条机动车停车场(库)的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场(库)的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳,纳入业主大会的专项维修资金账户管理,单独核算。
  第六十四条建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前,专项维修资金不得动用,住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的,应当由建设单位承担物业维修责任。
  建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间,需要动用专项维修资金的,物业服务企业应当提出维修实施方案,由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见,经全体共用部分业主依法讨论通过后,由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的,可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。
  维修费用经市房屋行政管理部门指定的中介机构审价后,在专项维修资金中列支。
  第六十五条业主应当定期对物业进行维修养护,并按照规定检测和鉴定。
  物业服务企业应当根据物业服务合同的约定,履行物业维修养护义务。
  物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时,业主或者物业服务企业应当及时履行维修养护义务。
  第六十六条发生下列紧急情况时,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并制定维修、更新方案,同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告:
  (一)电梯、水泵故障影响正常使用的;
  (二)消防设施损坏,消防部门出具整改通知书的;
  (三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况,严重影响房屋使用和安全,经有资质的鉴定机构出具证明的。
  前款规定涉及维修费用需要动用住宅专项维修资金的,业主大会成立前,物业服务企业应当持有关材料,报区、县房屋行政管理部门审核同意,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中直接列支;业主大会成立后,物业服务企业应当持有关材料,向业主委员会提出列支住宅专项维修资金,由业主委员会审核同意,报区、县房屋行政管理部门备案,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中列支。
  发生本条第一款所列情形,未按规定实施维修和更新、改造的,区、县房屋行政管理部门可以组织代为维修,维修费用在专项维修资金中列支。
  第六十七条物业存在房屋结构安全隐患或者被鉴定为危险房屋,可能危及公共利益或者他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当予以配合。责任人不履行维修养护义务的,可以由物业服务企业报经业主大会同意或者直接按照管理规约的规定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。
  第六十八条物业管理区域内的房屋外墙应当保持整洁和完好,并定期进行清洗或者粉刷,具体办法由市人民政府另行制定。
  第六十九条物业共用部分需要维修、养护、更新、改造的,相关专有部分的业主、使用人应当予以配合。
  供水、供电、供气、信息、环卫、邮政、民防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的,物业服务企业应当予以配合;需要进入专有部分的,相关业主、使用人应当予以配合。
  上述作业造成共有部分或者专有部分损失的,责任人应当依法恢复原状、承担赔偿责任。
  第五章法律责任  第七十条违反本规定的行为,法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的,依照有关法律、法规处理。
  第七十一条业主、使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的,业主委员会应当予以劝阻、制止;对不听劝阻的,业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示;相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。
  第七十二条发现物业服务企业不再符合原资质等级条件的,房屋行政管理部门应当责令限期改正;逾期不改正的,重新核定其资质等级,其中原资质等级为一级的,报国务院建设主管部门处理。
  第七十三条建设单位违反本规定第十三条第一款规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处,或者未按照规定提供有关资料的,由区、县房屋行政管理部门责令限期改正,可处一万元以上十万元以下的罚款。
  第七十四条违反本规定第三十三条第一款规定,物业服务企业聘用的物业服务项目经理未取得相应的资格证书的,由区、县房屋行政管理部门责令物业服务企业限期改正,并可处五万元以上二十万元以下的罚款。
  第七十五条建设单位违反本规定第四十九条第二款规定,未交存物业保修金的,由区、县房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款,并自逾期之日起按日加收万分之三的滞纳金。
  第七十六条违反本规定第五十条第二款第一项规定,损坏房屋承重结构的,由区、县房屋行政管理部门责令立即改正,恢复原状,可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的,可处十万元以上二十万元以下的罚款。
  第七十七条违反本规定第五十条第二款第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物的,由房屋、城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工,责令限期拆除,可处一万元以上十万元以下的罚款;当事人逾期未拆除的,房屋、城管执法或者规划行政管理部门可以申请区、县人民政府组织强制拆除。
  对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的,由房屋、城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工,责令立即停止施工,可以暂扣施工工具、材料;拒不改正的,可以组织代为改正,代为改正的费用由当事人承担。
  第七十八条违反本规定第五十条第二款第三项、第四项、第五项规定,破坏房屋外貌,擅自改建、占用物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的,由区、县房屋行政管理部门责令改正,恢复原状,可处一千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,可处一万元以上十万元以下的罚款。
  第七十九条业主、使用人违反本规定第五十二条规定,擅自改变物业使用性质的,由区、县房屋行政管理部门责令限期改正,恢复原状,可处一万元以上五万元以下的罚款。
  第八十条物业服务企业违反本规定第五十三条规定,对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的,由区、县房屋行政管理部门责令改正,可处一千元以上一万元以下的罚款。
  第八十一条建设单位违反本规定第五十六条第一款规定,不将机动车停车位提供给本物业管理区域内业主、使用人使用的,由区、县房屋行政管理部门责令立即改正,并处一万元以上十万元以下的罚款。
  第八十二条违反本规定第五十七条规定,物业出售人未按规定交纳专项维修资金的,由房屋行政管理部门责令限期改正,可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。
  违反本规定第五十八条第一款规定,业主未按要求补建或者再次筹集专项维修资金的,由房屋行政管理部门责令限期改正。
  第八十三条当事人对房屋行政管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。
  当事人对具体行政行为逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行的,作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。
  第八十四条房屋行政管理部门,乡、镇人民政府,街道办事处,房管办事处以及相关行政管理部门的工作人员违反本规定,有下列情形之一的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)违法实施行政许可或者行政处罚的;
  (二)未按照本规定履行监督检查职责的;
  (三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成后果的;
  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。
  第六章附则  第八十五条本规定中有关专业用语的含义:
  (一)专有部分,是指在构造上及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位。
  (二)部分共用部分,是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。
  (三)全体共用部分,是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。
  第八十六条市房屋行政管理部门应当制定临时管理规约、管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同等示范文本。
  第八十七条非住宅物业管理,参照本规定执行。
  第八十八条本规定自2011年4月1日起施行。
 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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