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财政部日前出台房屋赠与税收新规 打击交易避税

[时间:2010/9/4 20:29:24  查看次数:3428  作者:上海房地产律师  来源:转载]

在税收压力较大的背景下,过去的一些常见避税行为将不再被容忍。

为了加强个人所得税收征管,堵塞税收漏洞,财政部和国税总局日前下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定,除了直系亲属等三种情况之外,其他无偿赠与房屋的情形将被征收20%的个人所得税。

上述通知(下称"财税〔2009〕78号文")规定,在三种情形中,房屋产权无偿赠与对当事双方不征收个人所得税:
这三种情形包括房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

通知指出,除规定的上述三种情形外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照"经国务院财政部门确定征税的其他所得"项目缴纳个人所得税,税率为20%。

目前无偿赠与不动产主要涉及的税种包括营业税、契税、印花税和个人所得税等税种。

国税总局曾经在2006年下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(下称"国税发[2006]144号文"),对无偿赠与不动产的税收进行过规范。

根据国税发[2006]144号文的规定,个人无偿赠与不动产行为时只需全额缴纳契税和印花税,而无须缴纳营业税和个人所得税。只有受赠人再次转让受赠不动产时候,才需要缴纳个人所得税。
而随着今年二手房交易量的升温,尤其是随着交易价格和成交总价的上升,二手房交易需要交纳的税费也随之水涨船高,不少二手房交易打起了通过无偿赠与来避税的主意。

据媒体的报道,一些二手房的买卖用"房屋赠与"的方式进行以逃避缴纳契税等交易税费,且过度宽泛的"房屋赠与"也为一些官员的腐败创造了条件。

此次财政部和国税总局下发的财税〔2009〕78号文和此前的政策相比,最大的不同在于明确了无偿赠与除了上述三种情形之外,需要交纳20%的个人所得税。纳税所得额为赠与房屋价值扣除赠与过程中支付的税费的余额。

此外,此次下发的财税〔2009〕78号文还减轻了受赠人再次转让受赠房屋的税费负担,此前的国税发[2006]144号文,受赠人转让受赠房屋时,以其转让受赠房屋的收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,以此计征个人所得税。

而此次文件规定,受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额。

受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
业内人士认为,由于新政策可以扣除房屋的实际购置成本,与旧政策相比,受赠人在转让受赠房屋环节税负大为降低,但新政策对三种情形之外的受赠人受赠房屋环节已有明确的征税规定,从税务机关的角度来说,税负变化不大,但是可以有力的打击通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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