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以房地产投资入股成立公司的税务问题

[时间:2010/10/14 8:26:18  查看次数:3909  作者:上海房地产律师  来源:转载]

公司以房地产对其控股的房地产公司增资,根据现行的国家税法规定,一般会涉及的税种有:营业税、印花税、契税、土地增值税和企业所得税。

  现根据现行税法的规定总结如下:

  一、营业税

  集团将该物业投资入股川新房产,不需缴纳营业税。政策依据如下:

  根据我国《营业税暂行条例》规定,“销售不动产”税目的营业税,应在不动产所有者有偿转让不动产所有权行为,或单位将不动产无偿赠与他人的行为发生时,进行征收。”

  根据《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函[1997]37号)规定:“以不动产、土地使用权投资入股,收入固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按‘服务业’税目中‘租赁业’征收营业税”。

  根据财税[2002]191号文件规定:“自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”

  二、印花税

  在该增资入股过程中投资企业和被投资企业双方均需缴纳印花税。具体依据如下:

  根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定,对财产所有权转移书据、土地使用权出让合同、出的使用权转让合同、商品房销售合同等产权转移书据的立据人应按合同或协议所载金额万分之五贴花完税。所称产权转移书据,是指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据,以及企业股权转让所立的书据。

  根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定,“以土地使用权、房屋、机器设备作价投资,应按应税凭证‘产权转移书据’缴纳印花税。”
  三、契税

  在该投资入股过程中被投资企业需缴纳契税。

  根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字[1997]052号)及《四川省契税实施办法》规定,土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。根据这一规定,以房屋投资涉及到契税,契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人。
  另根据《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税2008]175号)规定,企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。

  有进行税收筹划的空间。

  四、土地增值税

  根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)规定:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

  另据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条规定:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定(自2006年3月2日起执行)。即:对于房地产作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业是从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不能免征土地增值税。
 
        同时尚需注意的是,对于不符合前段所述的情形的不动产投资入股行为的,如果所投资的公司未来要转让该房地产时,土地增值额的计算是按照现在的转让价格减去投资者取得该房地产时,而不是以该房地产入股时确定的房地产价值。因此,就税负而言,投资者将其本应缴纳的土地增值税事实上转嫁到被投资公司或说被投资公司全体股东身上。因此,涉及到以房地产投资入股时,必须全面考虑税收问题。(该段内容系上海房地产律师—田律师补充)

  五、所得税

  企业所得税:根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)规定:企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失;上述资产转让所得如数额较大,在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的,报经税务机关批准,可作为递延所得,在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。”
 
  公允价值按《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)第六条规定,“本通知所称公允价值是指独立企业之间按照公平交易原则和经营常规自愿进行资产交换和债务清偿的金额。”
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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