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关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见——房产律师点评

[时间:2016/12/10 10:47:09  查看次数:268  作者:上海房地产律师  来源:原创]

一、房屋买卖合同效力对房屋抵押权的影响

房屋买受人在购买房屋后,以该房屋设定抵押进行借贷的,通常产生三层法律关系,即房屋买卖合同、借贷合同、房屋抵押合同。

一般而言,借贷合同与提供担保的房屋抵押合同之间构成主从合同关系,而房屋买卖合同与房屋抵押合同之间不形成主从合同关系。房屋买卖合同被确认为有效,房屋抵押合同不存在其他无效因素,一般应认定为有效。房屋买卖合同被确认为无效,则无效合同自始没有法律约束力,买受人若设定房屋抵押权,则成为无处分权人。无处分权人设定的房屋抵押权,抵押权人可基于《物权法》第106 条的规定适用善意取得。

审判实践中,适用不动产抵押权善意取得制度,须注意把握抵押权人设定抵押权时的善意、合理对价以及办理不动产抵押权登记等法律要件。其中抵押权人对不动产登记的信赖, 一般情况下可构成善意,但有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵的除外。法官可结合抵押权人是否知道抵押人对抵押物无权处分、交易是否符合习惯等方面进行综合判断。

上海房产律师点评出于对银行等金融秩序的保护,物权法首次确认了抵押权的善意取得制度,确保在房地产买卖合同出现无效、解除或撤销时,银行的抵押权不受影响。实践中,抵押权善意取得制度中,善意的判定没有太多争议,对于已经发生完成登记业务疑问,但对于何谓“支付合理对价”则并非像买卖交易中的善意取得那么直观。所谓“对价”是说为了取得抵押权而对外付出的利益。田律师认为,这里的合理对价应该是指抵押权人已经对购房人发放了贷款金额。可能出现的蹊跷情况是,在买受人申请贷款并签订贷款合同后且抵押权登记已经完成,但银行尚未发放贷款的情况下,是否还能适用抵押权的善意取得呢?田律师认为,于此情况下,不宜承认抵押权人已经取得抵押权,而应认为善意取得不成就。毕竟,于此情况下,对于银行而言,也不存在任何不利益,反而有利于买卖双方解决房屋买卖合同纠纷。

二、房屋买卖合同一方当事人诉请确认买卖合同无效并要求返还房屋的处理

房屋买卖合同的当事人在房屋抵押合同已被确认有效后,提起合同无效之诉,其目的在于对抗抵押权人行使抵押权。由于房屋买卖合同与房屋抵押合同分属不同法律关系,房屋买卖合同的效力应根据买卖双方的交易情况适用合同法等相关规定进行认定,不受生效法律文书确认房屋抵押合同效力影响。

一旦买卖合同经审理被确认为无效的,因该合同取得的财产,双方均应予以返还。至于设定抵押权的房屋,可区分以下三种情况进行处理:

1、抵押权人已经申请执行,且抵押物已被拍卖、变卖的,鉴于系争房屋事实上已经无法返还,可判令买受人折价赔偿;

2、抵押物尚未被拍卖、变卖的,可判令买受人在涤除抵押权后,将房屋返还给出卖人;

3、出卖人已经代为清偿债务消灭抵押权,可判令买受人返还房屋。

上海房地产律师点评在抵押权善意取得的情况下,且买卖合同被确认无效时,对于房屋原权利人而言是极为棘手的情况。原本好好的房地产凭空多出一项有效的抵押权,形成对房屋的限制,无法正常交易,而要消灭抵押权,则不得不面临自己掏腰包的境地。在买卖合同被确认无效的情况下,买方通常不高兴协助偿还抵押权,而且多数情况下也无力偿还,而原来的无权处分人可能早已捐款而逃。所以房屋权利人不得不自行解决。司法实践中,真实权利人没有偿还抵押贷款时,法院是否会判令恢复房屋权属呢?田律师认为,法院在认定买卖合同无效或买受人善意取得不成立的情况下,即应该恢复房屋的权属至买卖交易之前的状态。至于债权人的抵押权,则要看真实权利人的想法了,如果其不偿还贷款,则抵押权人因为无权的追及效力,仍有权执行抵押房产以实现债权。因此,权利人将不得不做出选择。

在权利力代为偿还银行贷款后,那么权利人的这一损失如何获得赔偿呢?法律途径有二。其一,直接向原买受人追偿,因为权利人实际上偿还了元买受人发生的债务;其二,根据侵权责任法追究无权处分人和买受人共同侵权责任。毕竟,买卖合同无效大多是因为,无权处分人和买受人恶意串通侵害权利人的利益的,法律上应构成共同侵权,因此可以追究他们的连带侵权责任。

三、当事人诉请确认房屋买卖合同无效,但买受人为获得贷款已将系争房屋抵押给银行的,买卖合同与抵押借款合同的处理

房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的,法院可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的,可与房屋买卖合同纠纷合并审理;若担保权人未申请参加诉讼的,仅处理房屋买卖合同纠纷,但应尽可能查明房屋上设定的权利,并在处理时予以考量。

上海房产律师点评诉讼程序的安排也值得思考。法院会不会愿不愿意把买卖合同纠纷以及抵押合同纠纷一并审理,笔者持有疑问。充其量,会把担保债权人作为第三人追加进来,解决抵押权本身的问题,如判决原权利人偿还抵押贷款,不会审理借款和/或抵押合同项下的纠纷。

四、不动产上设定抵押权与租赁权的实现顺序

根据《物权法》第190 条的规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此,抵押权与租赁权的实现取决于两者设立的先后顺序。审判实践中,可区分以下情况进行处理:

1、不动产抵押权自登记时生效,登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系;

2、不动产抵押权登记前,不动产租赁合同已经登记备案的,租赁关系不受抵押权的影响;

3、不动产抵押权登记前,不动产租赁合同虽未登记备案,但租赁关系实际存在的,如承租人已经实际占有使用该不动产的,租赁关系不受抵押权的影响

五、抵押人将已抵押的不动产出租,不动产抵押权实现时,不动产租赁关系的处理

根据最高法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条的规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对买受人不具有约束力。因此,抵押权实现后,抵押物的买受人要求承租人迁让的主张,一般可予支持。至于承租人的损失可基于租赁关系向出租人主张。

上海房地产律师点评现行的关于租赁和抵押关系的规定要求承租人在承租房屋时一定要查清楚房屋的抵押状况,避免后续因为债权人实现抵押权而影响正常的生活居住。在有关租赁合同中,也要明确约定房东在租赁过程中如果抵押房屋所要承担的违约责任。

田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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