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《中国土地管理法》即将修改 农村的土地可能更值钱了!

[时间:2016/12/27 23:12:57  查看次数:302  作者:上海房地产律师  来源:转载]

上海房地产律师点评《中国土地管理法》的修改在此时进入实质性阶段的话,田律师认为,这可能也是房地产市场调控的根本措施之一。目前看来,房地产行业调控确以进入了不得不进行大病治疗的阶段了。中央政府可谓刮骨疗毒下了狠劲。土地管理法的修改是这一努力的集大成者。中国房地产市场根源在于土地问题,这大概是共识。土地公有的情况下,土地供应一级市场是政府垄断的经营行为,通过土地招拍挂的公开出让方式,寻求土地利益的最大化。土地出让金收入已经构成各地方政府的主要财政收入。而在因为土地利益的存在,商品房价格中,土地成本占据了销售价格之大头。但就本条消息的乐观情绪看,上海房产律师并不十分认同。固然未来农村土地可以与国有土地一样同价入市,但这是不是就意味着农村的土地特别是建设用地就可以大量入市进入商品房开发领域呢?未必。这其中的关键在于,土地是否入市,如何入市以及哪些地块入市,都依然掌握在政府手里。同时,农村土地入市在操作层面面临的问题也不少,关键是如何平衡国家、集体和农村集体经济组织成员之间的利益。这几种体现在集体土地征收补偿的方式以及补偿款之分配机制。

集体土地征收,是指国家为公共利益的需要,通过法定程序,将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。

现行法律规定,按照被征收土地的原用途给予补偿,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征收前三年平均年产值的30倍。然而在现实中,时常出现招拍挂交易后的土地出让金,远远高于征地补偿款的情况,也正是巨大的价差,导致了征地矛盾的频发。

不过,据新华社昨日(25日)晚间消息,土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划,农村土地与国有土地不能同等入市、同价同权的问题,有望得到解决。

有观点指出,修法后,村里的土地可能更值钱,而部分城市房价也可能不那么高了。

土地管理法将修改哪些条款?

土地管理法的修改,已经进行了多年筹备。

全国人大环资委认为,近年来,全国人大代表提出了大量有关修改土地管理法的议案,其中征地补偿标准、补偿方式、土地征用范围、征地程序、集体建设用地使用权流转等方面的问题是代表议案中反映较为集中和强烈的,也是现行土地管理法亟待解决的突出问题。

今年两会期间,清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明曾告诉媒体记者:

《土地管理法》的修订此前已经酝酿了四五年,其中涉及到对农民集体所有土地征收补偿标准的修订。按照现行法律规定,按照被征收土地的原用途给予补偿。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征收前三年平均年产值的30倍。

但是,一旦征收,招拍挂交易后的土地出让金远远高于征地补偿款。正是因为巨大的价差,才导致了征地矛盾的频发。

根据环资委建议,国务院有关部门应全面总结试点经验,积极吸收近年来土地管理改革实践和制度创新成果,充分吸收代表议案建议,抓紧完成法律起草工作。

在多方人士看来,土地管理法的修改完善,应与我国土地制度改革的目标、方向相一致。

“在土地管理法修改中,应当明确‘公益征收’法律属性,严格禁止‘经营性征收’的出现,对于经营性建设用地的需求尝试完全通过市场机制解决”,北京在明律师事务所主任杨在明律师认为:

应当大幅提高征地补偿标准,明确对征地中房屋的补偿标准和方式,确保房屋补偿能够按时足额发放到房屋所有权人手中,缓和当前紧张的土地征收矛盾,规定征地“事前补偿”制度,彻底改变当前事中、事后补偿的现状。

补偿不到位,则不得对房屋实施强制搬迁,在程序规定方面与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接,明确“先补偿,后征收”的原则。

修法后,村里的土地会更值钱吗?

根据多名全国人大代表议案对修改土地管理法的建议,都指出要“兼顾土地的资源与资产双重属性原则,坚持物权平等保护原则,提高征收补偿标准”。

全国人大环资委关于第十二届全国人民代表大会第四次会议主席团交付审议的代表提出的议案的审议意见指出, 2015年,全国人大常委会授权国务院在全国33个县市区组织开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革试点,对实践证明可行的,修改完善有关法律。目前,国土资源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

那么,修改后的土地管理法,能给农村土地带来什么呢?

蔡继明说,“根据十八届三中全会的精神,是要建立城乡统一的建设用地市场,那也就是说,农村集体建设用地,现在主要强调的是经营型的建设用地,只要符合规划用途管制,就应该和城市国有的土地是同等入市,同价同权”。

中国农科院农经所副研究员郭静利告诉媒体记者,“土地制度的改革并不是要让农民变成地主,但同等入市、同价同权意味着首先要构建归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农村集体产权制度,进而促进农村资源要素的商品化,其中,土地便是农村最重要的资源要素,在此情况下,客观上将帮助农民分享到更多的财产红利,实质上,这是更加公平的财产权带来的红利”。

而另一方面,农村土地与国有土地同等入市、同价同权,又会给城市人带来什么?

国务院发展研究中心原副主任刘世锦指出,“我们做一个假设,比如北京的小产权房、北京周围的集体土地、建设用地,包括宅基地能够入市交易了,北京的房价还会这么高吗?”

在刘世锦看来,“如果把城乡结合部的土地要素、资金要素打通,打破垄断性行业,将带来很大的增长潜力,当前,中国下一步要创新,这些都可以进一步讨论,这些是供给侧改革要解决的问题”。(.每.日.经.济.新.闻)

田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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