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徐先生:划拨土地使用权权益价格的构成和收回划拨土地使用权补偿问题咨询[2012-04-22]
您好!我是一名从事土地利用管理工作人员,请教如下问题,回复为盼!1、《协议出让国有土地使用权规范》涉及到划拨土地协议出让时的两种类型四种情形涉及到“划拨土地使用权权益价格” 的问题。 “划拨土地使用权权益价格”究竟是个什么样的价格?具体由哪几部分构成? 2、我市某企业,于2002年通过划拨方式取得几十亩采煤塌陷地(该宗地多年前已被煤矿征用为国有土地),建设花卉养殖中心,并对地上建筑物、青苗、树木等附属物进行了补偿。现政府为公共利益的需要需收回土地使用权,是否应该给予补偿?如何进行补偿?
回复信息:
国土资源部,土地利用管理司答复:《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发〔1999〕433号)提出: “土地资产处置时,要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本,合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资(入股)方式处置土地资产的,按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金”。 《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)规定: “明确企业的国有划拨土地权益”。 “划拨土地设定抵押权时,划拨土地使用权价格可作为使用者的权益,计入抵押标的。”“划拨土地经批准可以转让,划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法权益。” “依据划拨土地使用权的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计入企业资产。”“划拨土地需要转为有偿使用土地的,应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金,并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。” 2002年实施的《城镇土地估价规程》中提出“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。 综上所述,“划拨土地使用权权益价格”其构成应包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等。收回划拨土地使用权,应当给予补偿。确定划拨土地使用权权益价格,可以委托具备土地估价资格的机构评估,然后经集体决策后综合确定。(土地利用管理司)
 
关于这一问题,浙江国土资源局在答复其下属绍兴市土地管理部门的询问时的答复,亦可以作为参考:
 
“ 你局《关于要求明确划拨土地权益价格和承租土地使用权市场价格内涵的请示》(绍市土资〔2007〕73)已收悉。经研究,现批复如下:
  一、划拨土地使用权是一种财产权,有相应的权益价格。其价格内涵包括土地取得成本、开发成本、利息、利润和产生的土地增值。土地增值须根据宗地所处区位、土地用途、土地使用条件、成熟度等方面情况确定。划拨土地使用权权益价格的评估可采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法等方法进行。
  二、承租土地使用权市场价格是指在剩余的承租期内合同租金与市场租金的差值还原得到的土地使用权价格。如果合同租金等于市场租金水平,承租土地使用权市场价格即为零。对承租土地使用权市场价格评估可以按收益还原法进行。另外,承租人在取得土地使用权时已支付了土地取得费及进行土地开发,则合同租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。 ”
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田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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