欢迎来到上海房地产法律网|上海房产律师|房地产律师|房地产投资|上海涉外房产律师|涉外房产继承! 今天是2017年06月24日  星期六 设为首页 加入收藏
您当前的位置:首 页 >> 房地产开发 >> 规划管理

“商改住”广州明令叫停 合银广场成“出头鸟”

[时间:2011/2/19 17:09:56  查看次数:3190  作者:上海房地产律师  来源:转载]

上海房产律师点评田律师认为,本文提到的商改住现象并不孤立存在于广州的房地产市场。换言之,在上海,市场应该也存在此类欺诈现象。之前,田律师在一篇文章(擅自变更土地用途,改变房屋结构,合同可以撤销)中揭露了上海浦东川沙海中心楼盘工业用地擅自改为住宅用地的现象。随着住宅市场调控的进一步收紧,房地产开发商依然难以割舍其对住宅市场的厚爱。往往在通过获取商业或工业用地之后,擅自变更规划或擅自分割原有规划的房屋单元并以住宅对外出售。因此,田律师在此提醒各位购房者,在签订房地产买卖合同之前要谨慎查阅开发商的土地使用权证以及建设工程规划许可证或预售许可证的相关信息,以免上当受骗。
 
本月12日,广州市规划局一纸函文再次震动了节后本就不平静的房地产市场。在市规划局发布的《关于立即对合银广场办公标准层进行整改的函》中,指出合银广场“由于建设过程中存在违法建设行为”,并要求开发商立即停止以“酒店式公寓”名义进行宣传和销售。
 
市规划局的这一“警告”引起业内众多关注的目光,有专家指出,在住宅市场一直受到政策调控的压力之下,特别是住宅“限购”之后,开发商为了获得更大的竞争力和寻找更多买家,开始大打“擦边球”,“商改住”的行为越来越普遍,市规划局在2011年春节后这一举动,带有“枪打出头鸟”的意味。
 
回应:警告意义大于实际 春节刚过,市规划局便闪电般地正式下达函文,这多少有点出乎市场意料之外。而处罚的对象却是烂尾十多年的合银广场,即现称的正佳东方国际广场。这一举动究竟有怎样的深意?
 
从规划局的函中所称,正佳东方国际广场在性质和使用功能上均为商场、办公物业,并不带住宅和公寓的性质,而在这其中,设计上独立的厨房成为判定的一个要点。事实上在广州,在“限购”令之下,这一类型的“商改住”楼盘正在如雨后春笋般涌现。
 
行内专家称,规划局此次是想“杀一儆百”。而代理该楼盘的广州大好房地产咨询有限公司董事长盖天佐在接受采访时称,“我们接到的通知中,第一没有要求我们停售,第二没有要求停牌。规划局指责的只是我们的宣传,事实上我们提到的也只是‘酒店式服务’。而设计中也仅有茶水间并没独立厨房。”对于市规划局这一函文,盖开佐认为“警告的意义大于实际意义”。
 
律师:已购房者有途径追回损失 规划局的一纸公文,最忧心的却是已购该物业的投资者。由于地段好,正佳东方国际广场从开卖起就非常抢手,在元旦开盘期间更是有报道称出现抢购潮。记者在采访中发现,不少准业主就是冲着“酒店式公寓”来的。一位不愿意透露姓名的业主表示,“我买的时候就想着可住可租,现在规划局都站出来了,就怕一来公寓没了,二来房产证拿不到。”
 
目前,“商改住”、“住改商”广州都已明令叫停,但现在这种违规的现象仍然非常普遍。广州威戈律师事务所的陈宇昆律师分析后认为,商业地产与住宅地产在法律上有着明确的分界线。如果遇到这种情况,购房者仍然有途径追回损失。陈宇昆律师向记者阐释,如果开发商在纯商用物业的宣传资料写着公寓,而购房者也因此买了楼,这就表明开发商进行了隐瞒交易实质的虚假宣传。 “购房者可以收集宣传的证据以及买卖合同,到公证处进行公证,以此作为证据要求开发商退款并赔偿损失。”另一方面,购房者却已经购买了楼房并成功申请了贷款,而规划局最终并没有通过规划验收审核导致无法过户,这部分损失也应该由开发商承担。
 
记者 蒋劲劲
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

手机:13816548421
电话:021-20283433
电子邮件: jie.tian@dentons.cn
地址:上海浦东新区银城中路501号 上海中心大厦15层