欢迎来到上海房地产法律网|上海房产律师|房地产律师|房地产投资|上海涉外房产律师|涉外房产继承! 今天是2017年10月24日  星期二 设为首页 加入收藏
您当前的位置:首 页 >> 房地产投资 >> 海外置业

海南旅游地产专家提醒买房风险

[时间:2011/4/11 10:05:19  查看次数:3056  作者:上海房产律师  来源:转载]

上海房产律师点评关于房地产投资,田律师之前在本网站上有过文章分析市场上“返本销售”和“售后包租”,请参阅“售后包租—商业地产投资的美丽神话”。这篇文章的观点与田律师的观点不谋而合。对于房地产投资人而言,在选择投资时必须要谨慎,不要轻信开发商的任何口头承诺。如果真要购买,一定要在合同上把握好风险控制。首先一定要注意,所购房屋能够独立办出产权证。一定要在购房合同中落实开发商办理产权证的义务;第二,对于开发商承诺的投资回报率一定要在合同中注明。不能仅仅轻信口头承诺。第三,还要注意了解实际经营酒店的管理方的资质。酒店管理方的能力直接决定酒店以后的管理水平和盈利水平。田律师在此,建议投资人应聘请专业房地产律师提供投资法律服务。不可因小失大。
 
 
专家提醒 五大风险你一定要知道

产权式酒店项目本身及操作方式等都存在不少的“风险”,比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不合法等。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定,仅有一些部门规章存在规定,而海南省至今仍未针对相关事宜制定过明确的法律法规。现实情况就像之前老百姓疑惑的那样:产权式酒店在销售过程中采取的一些手法,是否属于“返本销售”?目前,没有定论。

根据2001年6月国家建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条规定,“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定:“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定。
专家提醒消费者在投资产权式酒店时就不可避免地面临以下风险:

风险一

一些开发商,在推销自己的产权式酒店房源时,告诉购买者可获得独立产权的房屋等。那么,如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房,那么,单独的酒店客房就不能办出“小产证”(即消费者无法获得独立产权)。这样,消费者购房后,不可避免地存在一定的法律风险。

风险二

由于无法取得“小产证”,开发商们或许会转而“出售”产权式酒店的“承租权”,可对外仍然宣称为产权式酒店。而在法律上,房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴,这是一个相对权,承租人(即消费者、投资者)要行使自己对房屋的租赁权,其首要条件就是房屋出租人(开发商等)的配合,并且,投资人的权利仅仅是相对行使,不能将权利行使绝对化,比如承租人若要转租,必须征得出租人的同意。相关法律规定,一般租赁合同的期限最长不超过20年。

风险三

即使开发商能为投资者办出“小产证”,产权式酒店的性质也决定了该产权具有依赖性和模糊性。第一,从功能来说,产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体,除了客房以外,还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施,客房的独立使用价值不大。第二,产权式酒店配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后,酒店配套设施的所有权属于谁,是投资者共有,还是属于开发商?其产权在法律上存在模糊性。

风险四

由于产权式酒店产权的模糊性等,就决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下,很难将酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系,这样,产权式酒店的经营管理往往容易陷入开发商与酒店管理公司的“地下”操作中。

风险五

正因为产权式酒店产权上具有依赖性,这就导致如果酒店经营不善,消费者购买的单独的酒店客房在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营,单独的客房是很难产生同等收益的。如此一来,投资者投资后,就很难全身而退,其预期的“高回报”很大程度上就取决于酒店的经营好坏。

律师建议

高风险投资要慎之又慎

“上世纪九十年代,海南省房产步入低潮前,产权式酒店就挺多,也卖出去很多,当时所衍生出来的问题也不少。”海南方圆律师事务所律师李君在接受记者采访时表示。李君认为,对于大多数青睐产权式酒店的消费者来说,吸引他们的正是开发者承诺的以上种种的“高回报”,对于大多数产权式酒店的消费者来说,他们的初衷是“通过短期投资,获取长期收益”。“但是大家要认识到,面对如此的‘高回报’,也会伴随着一定程度的‘高风险’。”李君进一步解释说,对于产权式酒店来说,购买者能够自始自终保证自己利益的前提就是,消费者所购买房源的这家产权式酒店要一直经营良好,这样,才能让酒店经营者有足够的利益,进而保证消费者有像当初开发者卖房时所保证的、持续性的“高回报”。

“这就是消费者在购买之前,必须考虑到的该产权式酒店的‘经营风险’。”李君表示,根据以往经验,一旦消费者所购买的产权式酒店经营不善,那么,可能会导致开发者或经营者中途“退出”,这样一来,消费者的权益就无从保障了。“即使消费者在决定投资产权式酒店的时候,也要注意,除了要与开发者签订销售合同以外,还要与其管理者,签订相应的收益合同,即达成日后的服务约定。”李君最后提醒,投资产权式酒店有风险,消费者要慎之又慎。(崔晓) 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

手机:13816548421
电话:021-20283433
电子邮件: jie.tian@dentons.cn
地址:上海浦东新区银城中路501号 上海中心大厦15层