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投资购买上海市老式花园住宅-宏业花园

[时间:2011/12/28 15:36:12  查看次数:2709  作者:田杰 律师  来源:原创]

位于上海市愚园路的上海宏业花园,曾经是段祺瑞家族的族产。解放前,这里的很多楼房均对外出售了。当时候还都是带有花园的住宅。然后经过解放后的社会主义改造,这些原本属于私房的花园住宅,均被收归国有,并由政府分配给不同的单位和个人使用。
 
二十世纪中国政府开始的私房落实政策实施后,宏业花园的大部分房屋均归属于原主人。当然,这其中很多业主都已经移民或定居国外了。
 
笔者最近一直在帮助一位移民美国的耄耋老人保护其一套位于宏业花园内的房屋所有权。说是保护,主要是因为该房屋,尽管产权已经落实给该老人,但由于历史原因,这处老宅的一楼部分区域依然由一户上海本地居民所占有和居住,致使业主一直无法享有完整的使用权。实际上,这套房屋的二楼整层已经年久失修,内部很是破旧,但房屋外立面则依然保持了其历史的韵味。
 
田律师在帮助该客户处理房屋出售事宜过程中,发现两个问题非常棘手:
 
1.    首先,这个房屋由于历史上是带有花园的,因此在房地产交易中心登记簿上,该房屋被登记为“花园洋房”。作为花园洋房,在出售的时候则面临着一笔数额较大的土地出让金,即业主在转让该房地产时,需要就房屋占有范围内的土地使用权补交土地出让金。具体问题可以参阅拙文:
上海花园住宅交易过程中的土地出让金法律问题
 
因为这个土地出让金,该房屋在转让时,对于业户而言,则意味着交易成本的答复增加。
 
2.    其次,也是最为棘手的问题时。该房屋的使用人则拒绝迁出房屋。尽管上海市在2006年出台了具体规定,对于该等居住在私房内的原上海居民可以在获得一定补偿情况下迁出占有的房屋。但由于该户居民很是贪婪,在政府多次让步,增加远远高于根据上述规定所应得的补偿之后,仍然拒绝搬迁,并提出几乎不可能满足的赔偿要求。
 
目前,对于第一个问题,在田律师的努力之下,已经顺利解决了。目前房地产登记部门已经将房屋的性质变更为新式里弄,而非花园洋房。因此,在交易时,交易双方可以避免缴纳一笔高额的土地出让金。在此,田律师建议,位于上海其他地方的花园洋房的业主,如果需要将房屋变更为“新式里弄”的,可以联系田律师。
 
而对于第二个问题,目前仍处在僵持阶段。客户方显然不信任中国的司法制度,因此不愿意打官司。而宁愿在出售该房屋时从出售价格中拿出部分资金部分满足该占有人的欲望,以期顺利完成房屋交易。
 
田律师认为,鉴于客户目前的特殊情况,本处房地产因为其特有的历史底蕴以及良好的地段以及业主急于出售房屋的情况下,买房可以获得相对优惠的价格和交易条件。如果有买家希望投资上海地区的老洋房,可以联系田律师
 
 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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