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海外置业购房与房款支付

[时间:2016/11/13 10:18:38  查看次数:295  作者:上海房产律师  来源:原创]

海外购房方兴未艾。中国人富有了,在还买购买房产似乎也不是多么高大上的事,很多家庭只要愿意卖一套上海、北京的房子就可以有足够的钱购买一套或一处境外的房地产。
 
目前大部分境外的不动产在价格上看并不比国内一线城市的房价高,例如在美国只要不是纽约边上的房地产,其他地区的房价往往远远低于国内一线城市的房价。所以,大家在新闻上经常看到说中国人大量海外购房,甚至推高了当地的房价,引起民怨。不用怀疑,中国人购买境外房地产数量之巨,远远超过一般人的想象。
 
不管是出于高净值人群的全球资产配置的需要,还是普通人的简单的分散投资或出于保值增值的需求而简单购置一两处境外房产,购买海外房产的首先要考虑的问题是如何支付房价款。
 
对于普通百姓说,也许不大明白,我们中国目前还是一个外汇管制相当严格的国家,即资金的跨境流动并不是很通畅,特别是资本项下的资金跨境流动非经明确允许的路径,无法合法合规地将购房款付到境外。
 
于是乎针对市场的强烈需求,各种非法或灰色路径均粉墨登场,每年转移出境的资金相当巨大。此类做法虽然大行其道,但严格来说,法律风险还是有的。
 
田律师认为,对于资金量需求巨大的购房者来说,则不得不考虑使用各类灰色手段来转移资金,如通过国际贸易、境外投资的合法外衣转移资金。而对于一般资金需求量不是太大的购房者而言,不妨尽可能做到合法合规。
 
通常对于购房资金量在100万美元上下的客户而言,首付款通常利用个人每年5万美元的购汇额度实现,或者找两个亲戚同时使用它们的外汇额度从而实现首付款的支付。而对于首付款之外的房款,田律师建议可以通过境外银行按揭贷款的方式实现。
 
所谓的境外银行按揭贷款是指购房人向境外银行申请贷款并以所购房地产作为抵押从而获得贷款资金支付给开发商的贷款。田律师认为,在目前境外资金利率低,相对便宜的情况下,通过按揭贷款的方式支付购房款是相当有吸引力的做法。毕竟在支付较低利率的同时,生下来的人民币资金还可以在境内从事收益率原告于境外利率的投资或理财产品。而且,考虑到最近一段时间人民币贬值的趋势,那么所购的美元资产未来还会带来一些汇率增值产生的额外收益。
 
目前采用这种境外按揭贷款的方式的购房方法需要选择适当的境外银行才能完成。但不幸的是,目前境外银行提供此类按揭贷款通常仅针对开发商出售的新房,而不针对二手房。
 
如果您有这方面的需求,欢迎和田律师联系。 
  
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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