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无权代理人所签合同效力以及无权代理人之法律责任

[时间:2016/12/2 22:41:36  查看次数:430  作者:田杰律师  来源:原创]

房地产市场的火爆往往会使得一些人希望抓住机会将手头的房屋进行变现,或趁机进行置换。但现实生活中,有时候房屋的权利人即登记的房主因为这样或那样的原因无法亲自处理房屋出售事宜,往往会委托自己的家人代为签署有关的交易文件如居间协议、定金合同等等。
 
纠纷往往因此而发生。提交典型的情况(也正是田律师本人目前正在代理的一个案件)如下:一套A为权利人的房屋,在与买家谈判签订居间协议的时候,因为A本人工作原因无法亲自到场,故请其母亲B代为签署居间协议(B以代理人的身份签署),并收下定金(十万元)。中介公司提醒买家,B并没有正式的授权文件,因此买家坚持要求B出具一份承诺书,承诺其有权出售房屋,其儿子A会在特定期限内追认该居间协议并签字。但后来A对于居间协议的内容表示不同意,不愿意补签并追认居间协议。这等于事实上宣告了,B是无权代理人。此时,买家怎么办呢?
 
一、无权代理人所签合同效力
 
作为一种合同纠纷,那么首先就要考虑无权代理人所签合同的效力问题,有效、效力待定或无效?
 
判断的依据就是《合同法》第48条
“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”
 
通说认为,无权代理人所签合同是效力待定的合同,将根据本人以及相对人的行动而发生确定的有效、不生效或无效的效力。就本案所述事实看,本人及权利人A并没有追认其母亲A所签订的房地产买卖居间协议,因此从这一事实情节看,结合合同法第48条第一款的规定,应认定该居间协议对本人及A不发生效力,除非有表见代理适用的余地。所谓的“不发生效力”即是说,该居间协议无法约束A,或言,该房地产买家无法依据法律要求A履行所签居间合同。另一方面,在房屋所有权人明确拒绝追认的情况下,也就无所谓相对人催告的问题。
 
无权代理人所签合同效力对于房屋权利人而言,法律已经非常明确,即该所签合同对本人不生效力。那么该无权代理人所签合同对无权代理人能发生效力吗?《合同法》48条所谓“由行为人承担责任”到底是什么意思呢?要承担的责任会不会是合同责任呢?
 
对于这个问题,司法实践中发生了明显的分化。
 
田律师在案例检索时发现了广东深圳市中级人民法院2015年的一份判决书“无权代理人签订买卖合同有效”认定无权代理人所签合同对代理人有效,并判令行为人即无权代理人承担双倍返还定金的责任。法院的判决的法律基础是:在无权代理人在签订买卖合同时,其在合同中的意思表示是真实的且不违反法律的规定,因此应认定有效,合同项下的法律后果应由该行为人承担。在这一买卖合同无法实际履行时,则构成行为人根本违约,因此应承担定金责任或违约责任。田律师认为,这类判决应属凤毛麟角,会引起较大的争议。笔者揣测,作出这一判决书的法官应该是受到最高人民法院关于买卖合同司法解释中第三条的影响,认为无权代理人亦不过是“无权处分人”之一种,其在签订合同时没有处分权(即没有取得签订合同的授权)并不必然导致合同无效,但无权代理人无法履行合同,则须承担违约赔偿责任。但这一思路本身也存在较大的争议,即民法上,无权处分人通常并不包括无权代理人,因为无权处分人通常都是以自己的名义行事的。也许忌于这一传统观点,深圳中院并未直接引述买卖合同的司法解释,转而寻求民事法律行为之一般理论作为判决基础。
 
实践中,更为主流的观点依然是认为无权代理人所签合同不仅对本人不发生效力,亦无法对行为人发生效力。换言之,买卖合同相对人无法依据无权代理人所签合同追究行为人的法律责任。如北京市第二中级人民法院2015年的一份判决书“无权代理人签订买卖合同无效”即认定,无权代理人所签合同系效力待定合同,未经本人追认则对本人不生效力,根据该合同追究行为人责任亦无法律基础。该判决则明确指出,此等无权代理人签订的合同不适用最高人民法院合同法解释的规定,因此拒绝认定该合同对无权代理人生效。
 
田律师的观点
 
司法实践的分歧在于,无权代理人所签合同对无权代理人是否生效。深圳中院的观点和北京二中院的观点哪一个更正确可取呢?
 
对此田律师认为,深圳法院的观点尽管前卫,但于法于理均难以令人信服。相对而言,北京二中院的立场更合乎情理。无权代理人在以他人名义行事的时候,其代他人作出的意思表示应视为该他人的意思表示,并非旨在约束行为人自己,相对人(即案例中买家)对此也是明知的。在此情况下,如果认定所签合同对无权代理人生效,则有违合同相对性原则(该原则要求合同约束作出意思表示的人,即意思表示的源起者)。而且,在此情况下,善意相对人所信赖的是行为人B所代表的权利人A,如同A自己在作出意思表示一样。而如果确认所签合同对无权代理人是有效的话,则相当于让相对人对自己明知是不真实的事务进行信赖,于此时,其信赖利益断然不会得到法律的保护。因此,无权代理人所签合同对行为人生效的做法在法理上难以自圆其说。
 
对于实践中,当事人往往会援引最高人民法院买卖合同司法解释第三条的规定作为论证合同对无权代理人有效的依据,对此,田律师认为,北京二中院对此问题的回答是令人信服的,即
 
本院再审认为,本案再审的争议焦点为刘宝丹是否可向王浩主张双倍返还定金的民事责任。根据查明的事实,《房屋买卖定金协议》约定的合同相对人是李春玲,王浩系以代理人的名义在协议上签字,故王浩的行为在性质上系代理行为,而不是以自己名义作出的处分行为。故本案不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于无权处分的相关规定,刘宝丹的该项再审主张本院不予采纳。
 
对此,田律师认为,实践中需要明确区分行为人是以自己名义签订合同还是以代理人身份以他人名义签订合同。这关系到善意相对人的信赖利益是针对谁的,是否会得到法律的认可,进而影响对合同本身效力的判断。
 
到此,笔者的观点非常明确了,即无权代理人签订的合同对被代理人以及行为人而言均不发生效力,相对人无权要求行为人承担所签合同项下的违约责任。
 
但需要指出的是,谨慎的善意相对人往往会在代理人出面签订合同的场合会要求代理人承诺其有代理权,其能够时候取得被代理人的适当授权。在此情况下,田律师认为,该等承诺系行为人即无权代理人自己的意思表示,并非代他人作出,那么该等承诺则直接约束行为人。就该承诺,相对人产生信赖利益,因此相对人和行为人就此承诺达成一致,成立了合同。如果该行为人最后未能取得被代理人的适当授权(如同案例中B未能取得A的授权),则可以视为行为人违约,则其应向承担违约责任。此时,可以说无权代理人所签合同就代理权部分内容而言在行为人和相对人之间产生了有效的合同
 
二、无权代理人的法律责任
 
经过前述分析,对于合同的效力问题有了明确的认识。但无权代理人或行为人到底要承担怎样的法律责任呢?《合同法》并无明确的规定。
 
在无权代理场合,行为人在法律上的可责备性在于,其导致了相对人信赖利益的损失,破坏了交易的秩序。笔者认为,法律规定的行为人承担的责任旨在赔偿善意相对人的损失。至于这种责任的性质是缔约过失还是侵权责任或其他则无足轻重(这留给民法学者去讨论)。实务上,只要能够证明行为人的行为存在不当(违反诚实信用或其他法定注意义务的),并且该等不当行为导致相对人之利益损害的,则其就应该承担赔偿责任。需要讨论的是,在赔偿相对人利益时,赔偿利益的范围是什么?是因为信赖而产生的直接损失(即改变自身状态和处境的损失)还是应包括合同若得到履行而应获得的期待利益或间接利益呢?
 
如在案例中,对于买房人而言,其是否可以主张因未买到房屋而遭受的损失?换言之,买房人可否主张合同得以履行情况下的期待利益损失呢?
 
对此田律师认为,对于无权代理人的赔偿责任不宜扩张至期待利益,而应与合同人一方当事人的赔偿责任有所区别,毕竟在无权代理的情形下,相对人通常并非完全无过失,而应对无权代理行为产生的损害后果有所预料并准备。因此,此类案件中,行为人的赔偿责任以不包括期待利益损失为宜。
 
但目前看来,《国际商事合同通则》对于无权代理人的法律责任的规定似乎是倾向于涵盖合同得以履行情况下所应获得的利益。该《通则》第2.2.6条规定“An agent that acts without authority or exceeds its authority is, failing ratification by the principal, liable for damages that will place the third party in the same position as if the agent had acted with authority and not exceeded its authority.”从其含义上看,无权代理人赔偿的范围是要使得相对人(即第三人)达到有权代理情况下其应该处于的状态。不难理解,有权代理情况下所处的状态应该包括合同订立生效并得以履行情况下该相对人所处的状态,即合同履行利益也被作为赔偿的范围。
 
对此,田律师认为,这一赔偿范围的确定,不是法律逻辑所能解释的,更需要从价值判断以及案件的具体情况出发,有法官自由心证而决定。不难想象,实践中,不同法官对此会有不同的判断。
 
实践中,此类房地产买卖合同中,均有定金的支付。在本人不予追认的情况下,相对人断然没有要求继续履行合同的可能,而追究赔偿责任也面临举证困难的问题。因此,大多相对人会直接选择要求行为人承担双倍返还定金的责任。
 
那么能否支持房屋买受人双倍返还定金的要求呢?田律师认为,要区分具体情况对待。
 
(1) 如果所签合同如居间协议中并未含有无权代理人对其代理权的陈述和保证,那么行为人收取定金的行为也不过是代被代理人而为,那么该定金除非另有明确表述,其意欲约束的是被代理人(而非行为人)签订正式的房地产买卖合同的订约行为。如前所述,被代理人不予追认,那么该定金当无约束被代理人的效力。同时,该定金原本意欲指向的约束对象就不是行为人,当然也不产生约束行为人的效力。因此,在此情况下,房屋买家向行为人主张定金罚则,法院支持的可能性就不大。
 
(2) 如果所签合同如居间协议中明确包含代理人就其代理权的明确承诺并就此约定定金罚则的,则在被代理人不予追认导致交易无法完成时,则田律师认为,可以请求法院责令行为人承担双倍返含定金的责任。
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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