欢迎来到上海房地产法律网|上海房产律师|房地产律师|房地产投资|上海涉外房产律师|涉外房产继承! 今天是2017年08月19日  星期六 设为首页 加入收藏
您当前的位置:首 页 >> 房地产租赁 >> 商业办公租赁

购物中心统一管理与独立经营

[时间:2011/4/29 23:33:54  查看次数:3100  作者:上海房地产律师  来源:转载]

上海房地产律师点评这篇文章与田律师最近思考的商业购物中心的法律风险有暗合之处。目前市场上的商业经营方式日趋多样化,其中比较明显的一个趋势是,购物中心统一经营管理,尤其是统一收银以及统一进行商业折扣和优惠活动等。这些做法实际上已经超出了原有的租赁关系的应有之义。这些新的发展给购物中心的所有者和经营者带来了新的法律风险。最为重要的是,之前消费者对柜台出租方追究法律责任的前提是,柜台租赁关系结束(见消费者权益保护法第三十八条)。换言之,如果租赁关系继续存在的,那么消费者只能向承租方主张法律责任。但田律师认为,在统一收银、统一开票的经营模式下,法院会超越消法第三十八条的规定而要求出租方在与承租方租赁关系存续期间向消费者承担连带责任。上海地区已经出现了类似的判例。
 
 
        目前在中国有众多的购物中心,当然有更多的百货公司,那么购物中心和百货公司,最根本的区别在哪里?绝大多数朋友都知道,根本区别在于购物中心是统一管理和独立经营的。就是说,购物中心的管理者,会对购物中心有一个统一的管理,但是购物中心里边的零售商是独立经营的。

  首先,我们做一个简单的定义,什么叫“统一管理”呢,首先有一个管理者,管理者定义为购物中心的业主,或者帮助购物中心业主做经营管理的运营商。统一管理也就是说,管理者对购物中心有一个统一的商业规划、招商、推广、营运、以及物业管理和相关的服务这就是统一管理。什么叫“独立经营”呢?首先经营者,是指商场里面租户和零售商,独立经营就是经营者在购物中心里面,在遵守购物中心统一感觉规定的前提下自主独立的经营。当然管理者对经营者会提供必要的意见和建议,以及相关的服务。

  我们先看一下“统一管理”的内容。基本上“统一管理”分成五个内容。首先统一规划,然后是统一招商、统一推广、统一经营、统一物管。稍微展开一下:

  第一、统一规划之商业定位:

  实际上是商场开业之前,管理商场的业主和经营者做的工作。这里面包括了统一的市场研究和定位,首先要了解清楚这个商场和购物中心所处的市场环境,要非常清楚地明确,目标购物群,这样才能做到准确的商业定位。另外要了解竞争对手还有潜在的租户的动向。特别在中国目前这样一个的市场环境里面,购物中心,百货中心也好,同质化比较严重。做市场研究和定位的时候,非常有必要创造一些差异化。

  第二、统一项目规划设计:

  做购物中心最重要的两条线,其中一条是从规划设计到建筑施工到将来的物业管理;另外是商业规划方面。项目的规划设计,就是在整个硬体的建筑设计方面要做到非常适合未来零售商的经营。包括合理的规划动线,如何安排人流、物流、车流、包括做好垂直交通,包括特殊行业的特殊要求。这里面比如说垂直交通的安排,众所周知的,一个购物中心一楼的价值是最高的,二楼平均来讲人流就会减少20%,三楼就再减少20%,四楼剩40%,五楼剩20%,每楼有递减的效应,这样有必要做垂直交通,把人流拉到人流比较少的楼层。还有特殊行业的特殊要求,比如餐饮,餐饮的要求跟做服装要求不一样,所有这些都要在项目做规划设计的时候,做充分的考虑。

  第三、要制定一个统一的业态组合规划:

  首先,在商场定位的时候要明确商场各功能的定位;然后合理分配不同业种的比例。这里面比如说百货占多少?餐饮娱乐占多少?超市占多少?儿童用品占多少?珠宝占多少?这要反复测算,不同的业态组合方案,不同的业主比例都会影响到商场的发展。

  第四、统一的品牌组合规划:

  做好了业态业种组合方案,要做一个品牌组合的规划。首先,尽量从每一个业种中选取这个行业里面有领导地位的品牌。然后,完善租户的组合方案,制定相对品牌的平面图。

  统一管理的第二个内容,统一招商,这里面主要三个小的内容。

  1、统一的招商策略的规划;

  首先要制定一个招商策略,招商要有序的进行,循序渐进。这里边的秩序,从大到小,还有从难至易的。

  从大到小,比如店面规模分类里面有主力店,次主力店,和小店铺;招商的时候应该从主力店,次主力店和小店铺。

  从难至易呢,商场里面做比较高端的定位,国际比较知名的大品牌难度比较大,要提前招商,国际品牌准备时间比较长的,招商的秩序就是从大到小,从难至易。

  2、统一招商第二个内容,统一的租约管理。
 
  首先要制定双赢的租金策略。这个铺子租要多少钱,其实取决于租户在你这里面做多少生意,能做多少生意就知道能交多少租金,所以商场里面制定租金的时候,要制定双赢的租金策略,首先让您的租户有盈利,在他盈利的同时商场得到相应的分享,这很重要的。

  现在深圳万象城的做法,大概90%以上的租户,我们制定了保底加抽成的策略,也就是保底的租金和营业额的抽成。 除了极个别的银行租户没办法抽成,就制定合理的固定资金。大多数企业我们都用保底抽成的原则,效果非常好。

  租约管理的第二个内容。就是约定一个完备的租约条款,还要加强续约的管理;在招商过程当中,租约即将到期的时候,我们对位所有租户从各个方面进行评估,然后视租户营业的表现来决定是否续租。

  3、统一招商的第三个内容,统一的品牌调整。其实品牌调整,对于购物中心来讲,是一个永恒的主题,购物中心开一天,可能这个调整就存在一天,因为不同的品牌,都有他不同生命的周期。要维持购物中心的整体活力,那么他每一个细胞也要有活力,每一个细胞就是每一个品牌,或者每一个租户。然后要在动态的一个不断的持续的这么一个品牌的调整,已经保证整个商场的购物中心的可持续的增长。

  统一管理内容,就含有统一推广,这个很必要的。

  1、对整个购物中心,必须要有一个整体的对于购物中心本身的推广,不断提升购物中心的知名度,当然购物中心知名度提高,吸引更多顾客,每一家租户同时也会受益。另外整合不同租户的资源,整合推广,营造不同的气氛这里面搞一些分门别类的,娱乐类的,传统节日类的,儿童类的,对不同主题进行一些有针对性的推广。另外开发购物中心网站,做好VIP客户管理系统,特别VIP客户管理系统对购物中心很重要。做好购物中心管理系统以后,可以跟每一个租户共享,做一个良好的互动,这个实际上使购物中心和租户都得到最大的利益,形成共赢。

  2、第二个内容,统一的租户推广管理。这个时候要做好广告位的管理,还有租户自己的推广管理,甚至包括针对租户特卖的推广管理。

  3、统一的对外口径,特别需要有一个对外媒体发言人,有一个有效的推广,还有对紧急事件突发事件的管理。

  关于统一经营,我们需要考虑统一收银系统、统一协调与监督。

  1、统一的收银系统,我觉得这是百货和购物中心很大的不同之处。百货公司是统一收银或者中央楼收银,但是购物中心我们做法就是独立收营,每个租户自己收银的时候,我们要有营业额的抽成,怎么样知道营业额做了多少?我们做了一个尝试,我们帮所有的租户安装一个收银系统,钱是由租户自己来收,但是我们知道他营业额是多少,这个事实证明非常有效。这个也对租户的业绩表现有一些评估,也提供了一个非常好的依据,为调整提供非常好的依据。

  2、统一的沟通协调。在统一经营管理里面,还有日常的沟通,租户消费者业主之间的沟通,还有投诉处理和申请。

  3、还有统一的监督。作为购物也要有一个营运度,看租户的表现是否遵守规章制度。还包括统一的接受政府部门的监督。

  统一物管的内容包含:统一的商户维护,比如公共区域日常保洁,工程消防维修;统一的停车场管理;统一的意外事故的处理,工程保修紧急安全,包括日常的一些消防演习这些都要做一些安排。

  关于独立经营,我主张每一个租户在商场里面,最好不要受到任何的干扰,完全由他自己发挥他的特长和特点来做最多的生意,独立经营里面归为四个内容。

  一、独立的店铺装修。
  只要他不违反整个商场的规定,不影响统一的形象。我们可以让他做一个很有特色的店铺装修。独立的店铺装修,可以突出品牌特点,营造氛围,这是非常有好处的事情。

  二、独立证照的公司。
  他有独立的公司,就用他自己的执照经营。独立的证照申请,必要的时候商场的管理者需要提供一些协助,协助他申请证照。

  三、独立的日常经营。
  独立的日常经营,比如他自己的员工由他自己来独立的去聘请,包括他的店面管理,货品的陈列,最好能体现他品牌的风格,独立收营自负盈亏,这对他也非常重要的。

   四、独立的主题推广。
  独立的主题推广。这样的话,可以集中最优势的资源,自行进行一些推广,展现品牌的风采。
这里特别提到一点,百货公司经常出现一些,需要全场打多少折,或者做一些什么店庆的推广,在购物中心里面其实不应该的。绝不能硬性的要求零售商打折,做某一些推广,这是不合理的。

  总的来讲,我认为作为一个专业的购物中心管理,实际上需要一个统一管理,需要一个良好的服务,塑造一个优秀的服务。独立经营就是这些租户和零售商,让他们充分发挥自己的品牌和优势,从而在购物中心里面形成良性的互补和竞争,依托购物中心的平台,达成一个多赢的局面。
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

手机:13816548421
电话:021-20283433
电子邮件: jie.tian@dentons.cn
地址:上海浦东新区银城中路501号 上海中心大厦15层