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在商业物业租赁柜台的几个法律问题

[时间:2011/7/2 22:09:08  查看次数:2916  作者:上海房产律师  来源:原创]

随着商业物业的迅猛发展,各类商铺、商场、购物中心、城市综合体等成为社会产品和服务的重要销售渠道。很多商家都选择在此类商业不动产中租赁场地进行经营活动。随着商业社会的发展,此类以租赁为基础的商业活动呈现出超越租赁法律关系之外的细腻特点,从而也带来一些法律上新问题。
 
笔者结合自己这段时间为客户处理的此类租赁合同过程中的心得体会,在此与大家分享。
 
一、 是否需要注册分公司
 
对于入驻商场的商家而言,直接面临的问题是,是否需要在商场所在地地区的工商部门办理分公司登记。实践中,大量存在公司在住所之外进行经营活动而没有办理分公司登记的情况。
 
然而,根据法律规定,田律师认为,从事生产或经营的企业租赁柜台进行经营的,应当办理分公司登记。
 
《公司登记管理条例》第四十六条规定,“分公司是指公司在其住所以外设立的从事经营活动的机构”。对于这一定义,笔者认为,不能简单地理解为只要在住所地之外从事经营活动均应进行分公司登记。从定义中使用的“设立”一词可以认为,分公司涉及的经营活动应该是固定的经营行为,易言之,定点经营。毕竟取得企业法人营业执照之后,公司是可以在全国范围内从事经营活动的。对于临时的、偶发的经营活动,法律上并不要求一定要注册分公司。
 
分公司定义中的“住所”是指公司的主要办事机构所在地。公司住所是唯一的,且在公司登记机关予以登记的具体地址/地点。从文义解释看,只要公司在其登记住所之外的任何地点(无论是否跨越登记机关管辖区)从事固定的经营活动,均应设立分公司。但对于何谓“经营活动”法律上的界定颇为困难。笔者认为,这里的“经营活动”应是指“营利性活动”,即直接为企业带来收入的经营行为,主要是商品或服务的买卖行为,排除诸如租赁仓储或广告展位等经营活动。
 
而对于入驻商场的商家而言,通常进行的都是营利性的活动,因此进行分公司登记。国家工商总局在《关于企业增设经营场所是否要登记管理有关问题的答复》(工商企字[2000]第103号)中亦明确:《公司登记管理条例》未规定"经营场所"为登记事项,公司在住所之外设立的经营场所应按分公司进行登记。目前这个答复仍有效。
 
二、 增值税
 
这个问题也是随着商业经营模式发展而出现的新问题。一般而言,如果承租方与出租方之间仅仅是简单的租赁关系,承租方自行想消费者收款和出具发票的话,不会出现这个问题。但实践中,商场往往与承租方签订诸如“联营合同”、“联销合同”,并采取统一收银、统一由商场出具发票,根据承租方营业情况采取定额和提成租金等模式。在表象上,造成是商场(商业物业所有人/管理人)在代替承租方销售货物和服务,构成代销行为。而根据增值税条例及其实施细则,代销货物的,应缴纳增值税。因此,有地方税务机关认为,商场因此取得提成收入应作为其销售货物和服务的收入缴纳17%的增值税。这对于商场而言是个较大的商业风险。
 
对此笔者认为,商业物业/商场经营方应充分利用现行法律制度保护自己。根据《税收征管法实施细则》第四十九条“承包人或者承租人有独立的生产经营权,在财务上独立核算,并定期向发包人或者出租人上缴承包费或者租金的,承包人或者承租人应当就其生产、经营收入和所得纳税,并接受税务管理”,承租人在符合“独立经营权、独立核算、定期缴纳租金的”三项条件的,则承租人应独立纳税。换言之,这种情况下,出租方不应被要求缴纳本应该由承租方缴纳的增值税。为了达到上述目标,出租方应特别注意不要为租客商家出售的商品或服务以自己的名义开具发票,要赋予租客的定价等自主权。
 
三、 介入承租方经营活动
 
如上文所述,现代社会的商业形态发生了深刻的变化。其中最为显著的特征是,作为商业销售渠道提供方的商业物业经营方/出租方深度介入租客的经营活动。
 
田律师在为客户修改的一份“联销合同”(实则是租赁合同)中,出租方在合同中大量规定对出租方的全方位管理,如承租方员工人数、着装、培训、更换,产品数量以及定价权,打折活动,统一收银,统一开具发票等等。在这样的合同下,本来应该自主经营的商家已经成了出租方的经营对象,出租方对承租方的经营行为的各方面予以全面管理。商家基本上丧失了独立经营自主权。
 
上述合同体现了当下商业领域的发展趋势。这种趋势表现了,掌握销售渠道的商家在面对商家时的强势地位。商场为了塑造自身的形象和声誉,不得不加大了对租客的全面管理。这在给商场带来利益的同时,也蕴藏着风险。
 
除了刚才提及的增值税风险外。商场面临的另一重大风险是,在与消费者发生纠纷时,尽管商家的租赁合同尚未结束,商场作为出租方不能援引消费者权益保护法第三十八条的规定为自己抗辩,而是被要求与商家一道承担连带责任,甚或作为唯一被告而承担对消费者的法律责任。
 
当然,透过现代的商业租赁合同的条款,还有很多其他问题值得我们去思考。如果您对上述意见有何想法,请通过 tianjie@zhongyinlawyer.com, or doroto@163.com 与田律师联系。
 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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