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《上海市新建住宅交付使用许可规定》实施细则

[时间:2010/9/9 22:37:54  查看次数:2998  作者:上海房地产律师  来源:转载]

      第一条 为进一步加强新建住宅交付使用许可管理、规范操作程序,根据《上海市新建住宅交付使用许可规定》(以下简称《规定》),结合本市住宅建设管理的实际情况,制定本实施细则。
  第二条 本市国有土地上开发建设的新建住宅应当与规划要求配建的教育、医疗、邮政、菜场、社区服务、公交终点站等公共服务设施和市政公用基础设施(以下简称配套设施)同步交付使用。
  第三条 新建住宅开工建设前,住宅建设单位向项目所在地的区、县住房保障和房屋管理局(以下简称区、县房管局)申报新建住宅施工计划时,应当同时提交该项目的公建配套设施实施方案。
  第四条 住宅建设单位按照《上海市国有土地使用权出让合同》或者《国有土地划拨决定书》以及已取得的规划建设方案批复要求,应当负责建设该地块范围内的配套设施,并确保与住宅同步建设、同步交付。
  新建住宅分期开发建设、分期申请交付使用的,该地块的配套建设应当满足以下条件:
  (一)配套设施尚未与住宅同步建设时,住宅建设单位应当落实可供过渡使用的相应配套设施。
  (二)申请住宅交付数量达到该地块住宅总量的70%时,该地块应当配建的行政管理、教育、文化、医疗、公交终点站等公益性设施(以下简称公益性设施)应当同步竣工。该地块含两块以上宗地的,其中一块宗地申请住宅交付数量达到该块宗地住宅总量70%时,该块宗地上的公益性设施应当同步竣工。
  (三)申请住宅全部交付使用时,该地块配建的配套设施应当全部竣工。
  因土地、拆迁等因素导致公共服务设施尚不具备开工条件的项目申请住宅分期交付使用时,住宅建设单位必须落实可供过渡使用的相应公共服务设施。
  第五条 住宅建设单位在同一居住区分期签订《上海市国有土地使用权出让合同》或者取得《国有土地划拨决定书》,分期开发建设、分期申请交付使用的,该居住区住宅建设总量应当合并计算(街坊级公共服务设施除外),符合本实施细则第四条第二款、第三款规定条件的,方可交付使用。
  第六条 配套设施建设主体为政府相关部门的,应当与相关新建住宅项目同步建设、同步交付。
  第七条 新建住宅经有关部门分项验收合格后,住宅建设单位应当根据建设用地批准权限向市或者区、县房管局申请新建住宅交付使用许可,同时提交以下材料:
  (一)上海市新建住宅交付使用申请表(原件);
  (二)建设用地批准书(土地出让合同或者国有土地划拨决定书)及房地产权证(复印件);
  (三)项目规划建设方案批复及附图(复印件);
  (四)建设工程规划许可证及所附建筑工程项目表、总平面图(复印件);
  (五)住宅项目建设工程竣工验收备案文件和独立公共服务设施竣工验收备案文件(复印件)。与住宅项目同步竣工的非公益性设施,未能与住宅项目同步完成建设工程竣工备案的,出具建设工程竣工报告(复印件);
  (六)供水、供电、供气、有线电视、电话通信和宽带数据传输信息端口敷设到户的配套建设验收合格证明(原件)。雨污水排放须出具相关主管部门的批准文件(复印件);确因客观条件所限需采取临时性排放措施的,提供由水务、环保部门出具的审核同意并明确临时性排放期限的文件(复印件);
  (七)住宅建设配套费缴清收据或住宅建设配套费项目包干使用证明(复印件);
  (八)建设工程竣工规划验收合格证明(复印件),但新建住宅建设工程未全部竣工的除外;
  (九)编订(变更)门弄(楼)号牌通知(未标注具体门号与楼号的,提供加盖公安部门公章的门牌号批件附图)(复印件);
  (十)房屋土地权属调查报告书(复印件)(其中房屋共有部位建筑面积分摊说明及房屋分层平面图无需提供);
  (十一)根据申请交付使用的高层、多层、低层不同住宅类型,分别提供《上海市新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》(原件);
  (十二)分期开发建设、分期交付使用的新建住宅项目,提交配套设施主管部门出具的可供过渡使用的公益性设施证明文件(原件)。
  前款规定提供复印件的,应当在每页资料上加盖本单位公章,同时出具原件以供核对。
  第八条 市或者区、县房管局受理住宅建设单位申请后,市局负责审核的住宅项目,由市局会同该项目所在地的区、县房管局共同核查;区、县房管局负责审核的住宅项目,网上报市局备案,由区、县房管局核查,市局进行抽查。
  市或者区、县房管局应当指派工作人员到现场对住宅、公共服务设施等配套建设情况及相关建筑物、构筑物完成情况按照高层住宅不低于30%、多层住宅不低于20%、低层住宅不低于10%的比例和同一类型住宅不得少于1幢的规定进行核查。
  核查完毕,应当现场填写《上海市新建住宅交付使用审核现场验收(复验)意见书》,记录核查情况,经核查发现不符合条件的,同时提出整改要求。
  第九条 现场核查应当按照下列规定拍摄并留存照片:
  (一)住宅项目的主出入口与市政道路相连之处;
  (二)小区主出入大门的弄、牌号及小区名称、大门全貌;
  (三)抽查的门幢号、户室号;
  (四)供水(管道井水表或短管连接处及室内水龙头出水情况)、供电(电表及室内灯泡通电情况)、有线电视线、电话通信线及宽带数据线信敷设到户及楼内接线箱配套完成情况;
  (五)与市政燃气管网接通的住宅项目,室内燃气管道与室外燃气管道连通的标志;尚未与市政燃气管网接通的住宅项目,住宅室内已完成燃气管道敷设的标志;
  (六)住宅立面的空调器外机基座和冷凝水排放管;
  (七)交付使用区域内的配套绿化建设情况。确因非种植季节原因需延时绿化建设的,开发建设单位在交房时向业主公示住宅交付使用后3个月内完成绿化建设的书面承诺;
  (八)交付使用区域内的道路、路灯、围墙建成情况;
  (九)公建配套设施完成情况;
  (十)分期开发建设的住宅项目与施工场地的隔离设置情况。
  第十条 市或者区、县房管局应在收到住宅建设单位提出的新建住宅交付使用许可申请之日起二十日内审查完毕。对符合《规定》第五条规定的交付使用条件的,按幢颁发《上海市新建住宅交付使用许可证》(以下简称《许可证》);对不符合条件的,责成住宅建设单位及时整改并经复验合格后,颁发《许可证》;发现违反《规定》擅自交付使用新建住宅的,不予颁发《许可证》,书面说明理由并告知住宅建设单位,同时移交房管执法监督部门处理。经依法处理后,住宅建设单位应当重新申请新建住宅交付使用许可。
  第十一条 市或者区、县房管局颁发《许可证》后,应当按照档案管理要求将住宅建设单位提交的申请材料及下列文书及时立卷归档:
  (一)上海市新建住宅交付使用许可证;
  (二)上海市住房保障和房屋管理局综合业务受理单;
  (三)上海市新建住宅交付使用审核现场验收(复验)意见书;
  (四)上海市新建住宅交付使用综合审核意见表;
  (五)现场核查拍摄的照片(彩色冲印或彩色打印)。
  内部审核流转资料及其它相关资料应当另立卷并作为档案附件一并归档。
  第十二条 区、县房管局应当按照下列要求对住宅建设过程进行监管:
  (一)在建设单位申报施工计划时,及时告知新建住宅交付使用时必须达到的交付标准并予以工作指导;
  (二)建立基础台帐,掌握住宅项目及配套设施建设进度,按季度预测汇总本区域的住宅交付使用情况,督促配套设施与住宅同步建设;
  (三)监督住宅质量保证书和使用说明书的执行,引导业主了解住宅性能,合理使用住房及设施。
  第十三条 在新建住宅交付使用许可审核时,发现有关部门或者单位出具虚假材料的,市或者区、县房管局应当抄告相关行政管理部门,有关部门或者单位应当承担相应责任。
  住宅建设单位隐瞒有关情况或者提供虚假材料等不正当手段取得新建住宅交付使用许可的,市或者区、县房管局应当依照《中华人民共和国行政许可法》的规定依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十四条 本实施细则自2009年 12月1 日起施行。《〈上海市新建住宅交付使用许可规定〉若干实施意见》(沪房地资[2006]29号)、《〈上海市新建住宅交付使用许可规定〉补充实施意见》 (沪房建[2007]266号)同时废止。 施行之日前已取得规划方案批复的建设项目,不适用本实施细则第四条第二款、第五条规定。
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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