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上海花园住宅交易过程中的土地出让金法律问题

[时间:2011/7/31 21:17:37  查看次数:3323  作者:上海房产律师  来源:原创]

最近田律师在协助一位远在美国的耄耋老人处理其在上海愚园路宏业花园的一套房子的出售事宜。

这套房子属于老式的联排别墅,建于1937年。坐落于原英租界之内。业主于解放前购得房屋及对应土地的产权。在文化大革命期间,业主的房屋被收归国有,并在20世纪80年代末在私房落实政策之下被归还给业主。

此类老房子(上海法租界和英租界等地区的老式建筑,花园洋房、新式和旧式里弄)因为其稀缺性以及独特的历史文化内涵而广为富豪人群以及房屋投资客的追捧,市场上极为紧俏。目前上海地区法租界,比较好的独栋花园住宅(花园面积在200平方以上)单价已在每平方米人民币15万元以上,堪比新建的顶级商品房或别墅。

然而此类历史住宅,也因为其背负的沉重历史而比一般的商品房附带更多的风险。买家在购买此类住宅时应对该等风险有所了解和对策。田律师在此仅对部分风险予以提示。

(1) 补交土地出让金。该等老房子由于建造在新中国解放之前,而当时的土地制度与现今有很大的不同。至少,在当时老百姓购买的是土地所有权而非特定年限的土地使用权。通常业主在解放后也没有就其占有的土地缴纳70年的土地出让金。法律上而言,此类老房屋的占有的土地视同划拨土地。

2009年上海市地方人民政府出台了《关于转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有关问题的通知》(沪规土资法〔2010〕309号)文,要求花园住宅以及划拨土地上的非居住用房在转让时补交土地出让金。而根据现在土地市场的价格,这些位于上海黄金地段的土地,均可谓寸土寸金。区政府将会根据房地产估价机构的评估结果收取土地出让金(以及相关契税)。

对于习惯于购买一般的商品住宅的买家而言,对补交土地出让金会比较陌生。可能在签订居间合同或购买意向书时,并没有充分考虑这一成本。而上述上海市的规定明确要求,补交土地出让金的手续由买家负责办理。如果买方在最初与卖方商谈出售价格时为未能考虑到该土地出让金之成本时,可能不得不再次成本几百万元的土地出让金。

(2) 此类住宅因为经历了文化大革命等动荡时期,房屋原来的结构可能被变更,或者被违法搭建。房屋原来的土地四至可能也已经被违章建筑所蚕食或模糊掉。因此,尽管相关房产登记信息可能显示房屋的占地面积,但这些占地面积可能实际上已经沦为公共区域。此时让买家承担此部分的土地出让金实在有失公正。田律师正在办理的这套房屋即存在类似的问题。从房地产登记中心调取的信息显示,房屋的性质是花园住宅。而实际上,这套房屋原来的近50平方米的花园早已因为文化大革命期间违章建筑而基本上沦为周围多户人家的公共区域了。

因此,买方在购买此类住房时,应对房屋的机构、质量以及土地的实际面积和四至予以明确,以免花费冤枉钱。
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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