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关于转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有关问题的通知

[时间:2011/7/31 21:19:37  查看次数:2941  作者:上海房地产律师  来源:原创]

关于转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有关问题的通知
沪规土资法〔2010〕309号

各区(县)规土局、住房保障房屋管理局,市房地产登记处,各区(县)房地产登记处:
  经市政府同意,现就有关转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有关问题通知如下:
  一、花园住宅
  转让1949年10月1日前建造的花园住宅和1995年1月1日前通过划拨土地方式建造的花园住宅(商品房除外),由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家和本市有关规定缴纳土地使用权出让金。办理转移登记时,房地产登记簿与房地产权证“建设用地使用权取得方式”一栏记载为“出让”。
  转让1994年5月1日前取得商品房计划并于1995年1月1日前办理了划拨用地手续建造的建筑类型为花园住宅的商品住房,受让方可以不办理土地使用权出让手续。办理转移登记时,参照《关于纳入归并范围原划拨土地上的住房在房地产登记中有关问题的通知》(沪房地资〔2007〕333号)的规定,房地产登记簿与房地产权证“建设用地使用权取得方式”一栏记载为“出让”,不记载土地使用年限,另在附记栏中记载“归并”。但已经办理了土地使用权出让手续的,按照出让土地上房地产转移登记规定执行。
  二、非居住用房
  转让划拨土地上的非居住用房,包括商业、办公、厂房以及住宅小区中配建的商业用房等,应当由受让方办理土地使用权有偿使用手续,并依照国家和本市有关规定缴纳土地使用权有偿使用费用。但属1994年5月1日前取得商品房计划,1995年1月1日前办理了划拨用地手续的非居住商品房,在转让或抵押时,区分以下几种情况处理:
  1、商品房开发企业已办理了土地使用权初始登记,在2003年5月1日前领取了《上海市房地产权证》(绿证)或者在2003年5月1日后领取的《上海市房地产权证》中“土地使用权来源”记载为“出让”,但未办理土地使用权出让手续的,应当由其补办土地使用权出让手续。
  2、房地产权利人(除商品房开发企业)办理了房地产登记,并在2003年5月1日前领取了《上海市房地产权证》(绿证)或者在2003年5月1日后领取的《上海市房地产权证》中“土地使用权来源”记载为“转让”的,在转让房地产时,受让方可以不办理土地使用权有偿使用手续。办理转移登记时,在房地产登记簿与房地产权证“建设用地使用权取得方式”一栏不记载,在房地产登记簿与房地产权证附记栏内记载“土地使用权来源:转让”。
  但受让方要求办理土地使用权有偿使用手续的,可以由受让方补办,并依照国家和本市有关规定缴纳土地使用权有偿使用费用。办理转移登记时,房地产登记机构根据土地使用权有偿使用方式,在房地产登记簿与房地产权证“建设用地使用权取得方式”一栏记载为“出让”或者“租赁”。
  3、房地产权利人已经领取《上海市房地产权证》(黄证)或者领取的《上海市房地产权证》中“土地使用权来源”记载为“划拨”的,在转让房地产时,由受让方办理土地使用权有偿使用手续,并依照国家和本市有关规定缴纳土地使用权有偿使用费用。办理转移登记时,房地产登记机构根据土地使用权有偿使用方式,在房地产登记簿与房地产权证“建设用地使用权取得方式”一栏记载为“出让”或者“租赁”。
  三、补交出让金的标准
  花园住宅转让和非居住用房转让补交出让金,按《协议出让国有土地使用权规范》的有关规定,采取“双评估”的方法(应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拔土地使用权权益价格),对交易时点的土地用途地价进行评估,确定应缴纳的土地使用权出让金额。
  四、有关操作程序
  上述花园住宅和非居住用房转让,需要办理土地使用权出让手续的,按照划拨土地上房地产转让时补交土地使用权出让金程序办理。
  五、施行日期
  本通知自发文之日起执行。

二○一○年四月二十七日 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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