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集体建设用地使用权流转——以国家及上海和广东两地的规定为例

[时间:2010/10/28 21:58:35  查看次数:3228  作者:上海房地产律师  来源:转载]

一、集体建设用地使用权流转的前提

集体建设用地使用权流转必须符合国家规定的前提。集体建设用地包括存量集体建设用地和依法办理农用地转用审批手续后新增的集体建设用地。集体建设用地的流转必须在符合乡(镇)土地利用总体规划的前提下进行。

国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)规定,农村集体建设用地,必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划,并纳入土地利用年度计划,凡占用农用地的必须依法办理审批手续。在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。建设部《关于贯彻<国务院关于深化改革严格土地管理的决定>的通知》(建规[2004]185号)规定,村庄和集镇中的农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合建制镇、村庄和集镇规划,由城乡规划行政主管部门依据规划出具有关流转地块的规划条件。没有编制或违反建制镇、村庄和集镇规划要求的,有关集体建设用地,不得进行流转。国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)规定,农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。

上海市政府《转发市计委等三部门关于上海市农村集体土地使用权流转试点意见的通知》(沪府办[2001]54号)规定,土地流转方向与土地利用规划相一致。土地流转要符合全市土地利用总体规划和上海城市总体规划的要求,流转的方向要与土地利用分区用途管制相一致,使流转成为土地合理利用和规划实施的重要途径之一。

《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三条规定,取得农民集体土地进行非农业建设,应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的,应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。

二、可以使用集体建设用地的建设项目

并非所有的建设项目都可以使用集体建设用地,值得特别注意的是房地产开发项目不得使用集体建设用地。建设部《关于贯彻<国务院关于深化改革严格土地管理的决定>的通知》(建规[2004]185号)规定,房地产开发企业应按照《城市房地产管理法》的规定,依法在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设,禁止以“现代农业园区”或“设施农业”为名、利用集体建设用地变相从事房地产开发和商品房销售活动。

上海市政府《转发市计委等三部门关于上海市农村集体土地使用权流转试点意见的通知》(沪府办[2001]54号)规定,允许采用土地使用权的合作、入股、联营、置换等流转方式,参与兴办除商品房开发以外的工业、商业、旅游、娱乐、金融、服务业等经营性项目的建设。

广东省政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》(粤府〔2003〕51号)规定,通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地不得用于商品房地产开发。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第五条规定,通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。第八条规定,下列建设项目可以使用集体建设用地:1、兴办各类工商企业,包括国有、集体、私营企业,个体工商户,外资投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业),股份制企业,联营企业等;2、兴办公共设施和公益事业;3、兴建农村村民住宅。

三、集体建设用地使用权流转的方式

一般而言,集体建设用地使用权流转的方式有:作价出资(或入股)、联营、置换、出让、出租、转让、转租等。目前,我国集体建设用地使用权流转尚处于试点阶段,各地对于流转方式的规定有所不同,对此应特别注意。

1、作价出资(或入股)、联营

集体建设用地作价出资(或入股)、联营是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权作价,以出资或入股等形式投入到与集体建设用地使用者共同举办的联营企业,形成的股权属集体建设用地所有者享有。这种流转方式为我国土地管理法所认可,《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定,农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。

《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三十四条规定,农村集体经济组织使用农民集体所有的土地兴办乡(镇)村企业,或者与其他单位、个人以农民集体所有土地使用权入股、联营等方式共同兴办乡(镇)村企业的,应当在土地利用总体规划确定的工业用地区或者中心村范围内进行,并按照本办法建设用地的有关规定办理用地审批手续。

广东省是将作价出资(或入股)、联营的流转方式归入出让之中,详见下述。

2、置换

集体建设用地置换是指集体建设用地使用者将原权属合法的集体存量建设用地复垦成为水田、旱地、蔬菜地等耕地并经验收合格后,经批准可在工业园区、相关规划功能区置换使用规定面积的集体土地。

上海市政府《转发市计委等三部门关于上海市农村集体土地使用权流转试点意见的通知》(沪府办[2001]54号)规定,集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、置换等方式进行流转,鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。

3、出让和出租

根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条的规定,集体建设用地使用权出让,是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者,由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资),与他人合作、联营等形式共同兴办企业的,视同集体建设用地使用权出让。集体建设用地使用权出租,是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人,将集体建设用地租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

4、转让和转租

根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十七条的规定,集体建设用地使用权转让,是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租,是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
应注意的是,关于出让、出租、转让和转租的流转方式为广东省明确规定,国家和上海尚无此类规定。

四、集体建设用地流转的程序

以广东省的规定为例:

1、出让和出租

(1)出让和出租集体建设用地使用权,须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
(2)签订书面的集体建设用地使用权出让、出租合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
(3)集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的,农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料),按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
(4)集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的,应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法,通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
(5)集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满,土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回,其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。原土地使用者要求继续使用土地的,应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商,集体土地所有者同意继续使用的,按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。
2、转让和转租
(1)集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。
(2)集体建设用地使用权转让的,原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的,转租人应当继续履行原出租合同。
(3)集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
(4)集体建设用地使用权转让、转租的,当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同,到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
3、有关税费和基准价格
《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二十六条规定,集体建设用地使用权出让、转让和出租的,应当向土地行政主管部门申报价格,并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的,应当参照国有土地增值税征收标准,向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定,报省人民政府批准后实施。第二十七条规定,市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价,并报市、县人民政府批准后公布。

法规依据:
一、全国性规定
1、中华人民共和国土地管理法
2、国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发〔2004〕28号)
3、关于贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知(建规[2004]185号)
4、关于印发《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》的通知(国土资发〔2005〕207 号)
5、国务院关于加强土地调控有关问题的通知(国发〔2006〕31号)
6、关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知(国土资发[2006] 52 号)
二、上海市规定
1、上海市实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2001年1月1日实施)
2、转发市计委等三部门关于上海市农村集体土地使用权流转试点意见的通知(沪府办[2001]54号)
3、转发市计委等三部门关于进一步规范农民集体土地使用权流转意见的通知(沪府办[2002]53号)
三、广东省规定
1、关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知(粤府〔2003〕51号)
2、广东省集体建设用地使用权流转管理办法(2005年10月1日实施)
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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