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租土地无法建厂房 家具老板状告南海一村官败诉

[时间:2010/10/29 10:11:07  查看次数:3341  作者:上海房产律师  来源:转载]

上海房地产律师点评这个案例是发生在广东的特例。之所以说是特例,主要是因为本案结合了广东省地方的法律政策,而广东省目前是农村集体土地流转改革的急先锋。其在一定程度上突破了国家大法的制度约束。本案中,之所以被判无效是因为其租赁的土地没有及时将农用地变更为建设用地,违反了国家有关土地用途管制的强制性规定。然而类似案例在其他省市的话,则不需要考量到农用地转换这一步,而直接可以援引土地管理法以及国务院的规定中关于禁止租赁农村土地的规定即可判合同无效。目前,全国大部分地区,农村土地均不可以直接以租赁方式用于非农业建设。因此投资者在利用农村土地的时候必须小心,否则租赁的风险极大。该等风险不仅表现为合同被判无效,而且会导致在租赁土地上的房屋无法办理土地和房屋的权属证书,而这将进一步影响企业的融资能力,因为企业丧失了使用房地产抵押担保的能力。

南方日报讯 (记者/赵进 实习生/李欣仪)

3年前的一桩集体土地租赁合同,引发了日前一场顺德老板与南海西樵某村官的官司。日前,南海法院一审判决该土地租赁合同无效,同时判令西樵某村官梁某返还顺德老板陈某的土地租赁28万多元。

缘起:南海村官租地转租顺德老板

2006年,梁某担任南海西樵某村村干部。当年8月份,他以南海区某五金厂负责人的身份,与一村民小组签订《土地承包合同》,租赁该村小组24.203亩集体土地,月租金为4000元/亩·年,并在此后的2007年至2010年4年时间中,每年向该村民小组交纳了48406元至96812元不等的租金。

2007年3月,梁某与顺德某家具厂老板陈某签订了土地租金合同,合同约定梁某将上述面积为24.203亩的土地转租给陈某,租期由2007年6月1日至2036年12月31日。

双方还约定承租金额为首4年零7个月租金为7500元/亩·年,2011年起租金每5年递增一次,每次递增以上年租金为基数增加10%。首次支付为2007年6月1日至2008年12月31日,租金287410元。

同时,合同约定梁某协助陈某办理有关厂房临建、申领牌照等手续。合同签订当日,上述村民小组同意梁某将涉讼土地转租给陈某;同日,陈某通过银行汇款将首期土地租赁款项287410元支付给梁某。纠纷:租地不能建厂房官司徒生

陈某表示,2008年2月春节,他从梁某处得知,因广珠铁路建设经过西樵将要征用自己租赁土地中的8亩,这将导致他原计划临建厂房面积大大缩水,无法正常投入使用。

从2008年下半年开始,陈某开始多次要求梁某出面将区、镇二级土地规划管理部门同意临建厂房的批文办理好,但此事一直未有后文。

在此案相关的一份发给梁某的律师函称,梁某以某五金厂负责人身份租24.203亩土地,而该五金厂实际上当时并未成立。直到2008年12月,梁某才以该厂名称,在佛山市工商局办理了个体工商户名称预先登记,但该预先核准的个体工商户名称保留期只到2009年12月30日。工商部门规定,在保留期内,名称仅供设立个体工商户或经营范围涉及法律法规规定必须报经审批的报送使用,不得用于经营活动,不得转让。

一审判决:土地租赁合同无效

一审法院经审理确认,涉讼的土地权属人为上述村民小组,没有办理土地证,土地性质为农用地。

法院审理认为,梁某将农村集体土地转租给原告用于非农业建设,违反了我国土地管理法的强制性规定。因此,梁某与陈某于2007年3月20日签订的《土地租赁合同》无效,当事人因合同所取得的财产应当返还对方。

法院同时认为,因涉讼土地不具备报建条件,导致陈某一直无法使用涉讼土地,故梁某要求陈某支付涉讼土地使用费的辩解缺乏理据,不予采纳;而陈某请求梁某返还287410元的主张,依法有据,予以支持。据此,南海法院一审作出了前述判决。

□律师说法 农用地不能报建厂房

广东邦南律师事务所戴国梁律师说,按照2005年10月1日起实施《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三条规定:“取得农民集体土地进行非农业建设,应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的,应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标”。

而在本案中涉讼的土地性质为农用地,并没有转化为农村集体建设用地,是不能报建厂房的,被告梁某将农村集体土地转租给原告陈某用于非农业建设,违反了我国土地管理法的强制性规定。因此,法院裁定梁某与陈某于2007年3月20日签订的《土地租赁合同》无效是正确的。按照《合同法》第五十二条第五款规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同是无效,即该土地租赁合同违法而无效。 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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