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能够通过以房地产投资入股的方式规避土地增值税呢?

[时间:2011/9/8 17:03:15  查看次数:2951  作者:上海房地产律师  来源:原创]

土地增值税是大型房地产项目转让过程中双方都企业规避的税务负担。很多人以为,可以将房地产作价入股投入买方设立的公司方式规避土地增值税。因为,房地产作价入股并非买卖交易,且即便征税的话,也应该按照房地产评估作价的价格进行征税。而评估价往往可以认为评高或评低。但实际上这种做法,并行不通。
 
国家税务总局曾就就这个问题有过澄清:
 
问题内容:A为自然人,2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司,拥有70%的股份。该土地购买原价为1000万元,评估价为2000万元,股东确认价为2000万元,B房地产公司以2000万元做为土地成本入帐。2007年B房地产公司开发的房地产销售完毕,进行土地增值税清算。我们认为B房地产公司在清算土地增值税时土地的扣除成本应为2000万元。理由是:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条规定:“关于以房地产进行投资,联营的征免税问题 对于以房地产进行投资,联营的,投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税”。 虽然《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条规定:“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”和第六条规定:“本文自2006年3月2日起执行。”但该文件是自2006年3月2日起执行,所以我们认为对2005年10月的行为不应追溯。

但税务机关的检查人员认为,B房地产公司在清算土地增值税时土地的扣除成本应为1000万元。理由是:(财税字[1995]048号)第一条规定的是暂免征收土地增值税.对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税”,该文件不是说免税,只是说投资环节不征税,而是转让环节时要再征回税款。所以清算土地增值税时的扣除成本只认可购买原价1000万元。请问哪种做法是正确的。

国家税务总局的回复意见:根据(财税字[1995]48号)文件第一条:“对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税”的规定。我们认为:以土地作价入股进行投资或作为联营条件,后又将房地产再转让的,在土地增值税清算时,应以其原投资、联营者为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为扣除项目中取得土地使用权所支付的金额。
 
由此可见,交易方企图通过房地产作价投资入股的方式规避土地增值税的,在政策上是无法成功的。
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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