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广东粤晖园实业有限公司与南海市康隆市场开发有限公司土地租赁合同纠纷上诉案

[时间:2010/9/4 21:42:16  查看次数:3408  作者:上海房产律师  来源:转载]

广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
  (2003)佛中法民一终字第262号
  上诉人(原审原告、反诉被告)广东粤晖园实业有限公司。住所地广州市芳村区龙溪路广州花卉博览园龙溪区迎宾路1号花场。
  法定代表人李武,经理。
  委托代理人李华元,广东正大联合律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告、反诉原告)南海市康隆市场开发有限公司。住所地佛山市南海区盐步广佛塑料城二楼。
  法定代表人叶伟清,董事长。
  委托代理人邝晃煊、姚炽林,广东星宇律师事务所律师。
  原审第三人南海市盐步区房地产开发公司,住所地:佛山市南海区盐步穗盐路东方数码城内。
  法定代表人朱钢涛,总经理。
  委托代理人陈志坤,广东华法律师事务所律师。
  上诉人广东粤辉园实业有限公司因土地租赁合同纠纷一案,不服原广东省南海市人民法院(2002)南房初字第102号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。
  原审判决查明:2001年9月12日,原、被告签订了《土地租用合同》,约定由原告出租南海市黄岐广佛公路边以南试验场地段(批文字号为南国地政 [1995]246)的土地给被告作建筑专业市场使用,土地面积8292平方米,租用期限8年,从2002年1月1日起至2009年12月31日止;合同签订日至2001年12月30日是原告提供给被告的建设时间,不计租金;租金按月支付;签订合同时被告向原告支付三个月的租金共计25万元作为租赁按金。合同签订当日,被告支付了25万元按金予原告(原告开具了“租地押金”收据)。合同签订后,被告对租赁土地进行了开发建设,拆除土地上的部分铺位及进行土地平整支付费用18000元;先后支付了建筑设计费24750元、消防报建费13860元、基地钻探费8100元,合共费用64710元。
  被告所拆除的铺位是1998年1月1日被告与南海市盐步投资发展公司签订租赁合同后租赁的,被告租赁后转租他人营利。被告向原告租用土地后,拆除土地上原有铺位,并准备新建铺位出租,进行兴建铺位的前期工作,其中有28间铺位由租户认租后支付了定金,每间定金1万元,共28万元。被告因无法建成铺位不能交付铺位给各认租户而违约,已双倍返还28万元定金。本案讼争的土地是国有土地,批文面积8292平方米,因规划需要,登记面积为7294.38平方米。南海市国土局以(1995)第232号出让合同出让给第三人南海市盐步区房地产开发公司,并于2001年11月12日填发了国有土地使用证,土地使用者是第三人。原、被告所签订的《土地租用合同》没有经政府主管部门审查批准。
  原审判决认为:原、被告所签订的《土地租用合同》,原告将未取得合法使用权的国有土地出租给被告,而作为讼争土地的使用权人的第三人也不予确认,原告并无权出租或转让讼争的土地使用权,并且双方所签订的《土地租用合同》未经政府主管部门审批,故双方签订《土地租用合同》无效。造成合同无效,主要过错在原告。根据合同法规定,合同无效,当事人因合同取得的财产应当予以返还,对由此造成的损失应当根据过错责任分担。原告收取被告的25万元定金是因合同取得的财产,原告应当返还被告,并应计付占用期间的利息。被告请求按日万分之二点一计算没有依据,应当按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率计算。原告对被告因履行合同投资支出及所造成的损失的承担问题,被告进行前期投资的支出已经投入土地开发的前期建设中,包括拆除铺位及平整土地的费用18000元以及建筑设计费、消防报建费、基地钻探费共46710元,合共64710元应当由原告赔偿;被告租赁土地后进行投资开发兴建铺位,因《土地租用合同》无效,无法建成铺位出租,以致损失定金28万元,该损失应认定为被告履行合同所造成的损失,但被告在没有依法取得讼争土地开发权即与他人签订认租合同,将未建商铺出租,违反法律强制性规定,故被告对造成的损失也有过错,由此造成的损失应由双方共同承担,即各承担14万元。本案讼争土地的使用权人是第三人,被告所租铺位的出租人南海市盐步投资发展公司,被告又没有证明铺位的合法性,被告要求赔偿铺位拆除后租金损失没有法律依据,相关损失应当由被告自行承担。至于本案讼争土地实际由谁支付出让金,是否挂靠第三人领取土地使用权证等,均不影响本案合同效力的认定及本案的处理,而原、被告均不能证明第三人对造成合同无效有过错,故第三人在本案中不承担法律责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条第(四)项、《中华人民共和国房地产管理法》第三十五条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条的规定,判决:一、原告广东粤辉园实业有限公司与被告南海市康隆市场开发有限公司于2001年9月12日签订的《土地租用合同》无效。二、原告应当返还被告定金25万元,并从2001年9月12日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率计付利息给被告,息随本清。三、原告应当赔偿被告经济损失204710元。上述第二、三项判决款项于本判决发生法律效力之日起十日内给付。四、驳回原告的诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。
  宣判后,广东粤辉园实业有限公司不服,向本院提出上诉称:一、一审法院判决上诉人支付被上诉人按金25万元及该款的利息没有事实依据。依当事人意思自治原则,由于上诉人与被上诉人关于按金的约定没有违反法律、法规的强制性规定(即依上诉人与被上诉人于2001年9月12日签订的《土地租用合同》第四条第3 款的约定,按金不计利息),因此一审法院不应判令上诉人支付利息。二、一审法院认定应由上诉人承担被上诉人定金28万元损失的一半缺乏事实及法律依据,被上诉人提供的铺位认租书及支付证明单、收据,并不能说明上述租赁关系与本案争议的土地有关联性,退一步说,假设认租书的土地是本案争议的土地,且被上诉人真的有经济损失,也不应由上诉人承担。被上诉人签订认租合同,应取得上诉人(即出租人)的同意,而上诉人至今没有收到被上诉人的任何口头或书面申请。其次,被上诉人明知租赁土地没有办理报建手续的情况下,而与第三人签订租赁合同,因此该合同违反有关法律、法规的强制性规定,应依法认定为无效。由于被上诉人没有征得上诉人的同意与第三人签订认租合同,且被上诉人明知租赁土地还没有办理有关手续的情况下与第三人签订认租合同,过错完全在被上诉人,因此其应负全部责任。三、一审法院判令上诉人承担被上诉人支付的建筑设计费24750元,消防报建费13860元难以令人信服。关于建筑设计费问题,由于被上诉人未能取得该土地的使用权证及宗地平面图,何从委托有关单位设计?且支付设计费的收据没有具体付款人的名称,怎么能证明是被上诉人所支付呢?被上诉人于 2002年2月6日致上诉人的一份“关于土地租用合同事宜”函中称,被上诉人在办理报建手续过程中,有关部门认为该报建手续欠缺土地使用权证书,故未能完成报建,因此何来消防报建费13860元?综上所述,由于一审法院部分判决缺乏事实及法律依据,所作出的判决难以令人信服,因此上诉人特提起上诉,请求:一、撤销一审判决书中第二项判决,依法改判为:“上诉人返还被上诉人按金25万元”;二、撤销一审判决书中第三项判决,并依法作出改判;三、本案一审诉讼费由双方承担责任的比例分担;四、本案上诉费用由被上诉人承担。
  上诉人在上诉期间,没有提供新的证据。
  被上诉人答辩称:—审判决被答辩人向答辩人返还定金25万元的同时判令被答辩人给付利息具有事实依据和法律依据。关于按金不计利息的约定没有违反法律、法规的强制性规定是建立在《土地租用合同》有效的前提下的。然而,在本案中,一审法院依法确定《土地租用合同》无效,合同无效,上述约定亦当然无效。由于造成合同无效的主要过错在被答辩人,且被答辩人自收取按金之日起至返还之日止,占用了答辩人的25万元,造成答辩人的合理利息损失,计付利息给答辩人是理所当然。二、被答辩人完全有能力履行2001年9月12日签订的《土地租用合同》,但故意不履行而造成合同无效。根据答辩人最近调查到的资料反映,在诉讼期间,出租的地块(南海市盐步区广佛路河东村“试验场”地段,土地面积7294.38平方米)的土地使用者已由南海市盐步房地产开发公司转至南海市大金地实业有限公司名下,而南海市大金地实业有限公司和被答辩人的法定代表人均为李武,而李武是上述两公司占绝对控股的大股东,控股分别为80%和50%.答辩人要问,既然该地块可以转至南海市大金地实业有限公司名下,为何不能转至被答辩人的名下呢?显然是被答辩人完全有能力履行《土地租用合同》而故意不履行,其故意不履行的目的十分明显,就是要使合同无效。三、答辩人与租户签订铺位认租合同无须征得被答辩人同意。《土地租用合同》明确规定答辩人租用土地是建专业市场,答辩人是将铺位出租,而不是将承租的土地出租,故无须征得被答辩人同意,且《土地租用合同》对此亦没有禁止性限制性的约定。被答辩人认为答辩人明知租赁土地没有办理报建手续的情况下,而与第三人签订租赁合同,因此该合同无效,过错完全在答辩人,应由答辩人负全部责任,这种观点是错误的。答辩人与被答辩人签订了《土地租用合同》后,凭该合同使答辩人相信该土地完全可以办理报建手续且协助答辩人办理该地块的有关报建手段是被答辩人应尽的合同义务,因此才与第三人签订认租合同。假使认租合同无效,其过错亦完全在被答辩人。加上上述第二条的理由,完全应由被答辩人对答辩人所造成的损失承担全部责任,但一审判决仅判其承担50%的责任,实在是未能体现“按过错程度承担相应责任”的原则。四、至于一审认定的建筑设计费、消防报建费是答辩人在履行租用合同后,为履行该合同而实际支出费用,既有建设工程设计合同为据,亦有设计费用的收据,及市财政局开具的行政事业性收费收据,钱亦以被答辩人法定代表人李武名义汇入财政局财务专户。这样确凿的证据是不容置疑的。综上答辩,答辩人认为被答辩人的上诉事实和理由缺乏事实依据和法律依据,请求法院依法不予采信并依法驳回其上诉。
  被上诉人在二审期间提供下列新证据:
  1、广东粤辉园实业有限公司企业注册资料;
  2、南海市大金地实业有限公司法人企业登记资料;
  3、南海市地产估价交易所有限公司证明。
  上述三份证据证实讼争土地在诉讼期间已由原审第三人南海市盐步区房地产开发公司名下转至南海市大金地实业有限公司名下,而广东粤辉园实业有限公司、南海市大金地实业有限公司均是李武控股的公司,李武完全有能力履行本案讼争的《土地租用合同》,上诉人提起本案诉讼的目的就是要不履行合同。
  经质证,上诉人对其真实性无异议,但认为虽然李武是上述两家公司的法定代表人,但毕竟不是同一法人,而出租土地要经过业主同意。原审第三人对上述证据的真实性无异议。
  上诉人对原审法院确认被上诉人损失28万元定金提出异议。上诉人认为被上诉人提供的有关定金损失的合同及支付凭证是假合同、假证据。双方当事人对原审判决查明的其他事实均无异议,本院予以确认。
  本院认为:上诉人将自己没有使用权的土地出租给被上诉人,并有意使合同处于无效而不能继续履行的状态,上诉人应承担全部过错责任,原审判决对此作出了正确的认定及处理。在因合同无效而造成的损失的问题上,上诉人对原审判决确认被上诉人损失定金28万元提出异议,虽然被上诉人提出的损失依据是其单方面提供的,但鉴于被上诉人为履行土地租用合同,确已进行了大量前期准备工作,其为进行开发建设确有需要进行相关的融资及经营活动,其签订认租合同及支付定金损失均有可信性,上诉人虽然提出异议,但没有提供相应的证据,因此对其异议不予采纳。此外,上诉人还对原审判决确认的其他损失64710元提出异议,但被上诉人该损失有充足的证据证实其确已支付相关费用,上诉人没有证据证实其上诉主张,因此其请求亦不予支持。在对《土地租用合同》中约定的租赁按金利息的给付上,双方虽然在该合同中虽然约定上诉人收取被上诉人的租赁按金不计付利息,但上诉人实际占有取得了该租赁按金的利息,根据无效合同的处理原则,当事人因无效合同而取得的财产应当返还,因此该租赁按金的利息也应一并予以返还,上诉人要求不支付租赁按金利息的请求没有依据,不予支持。原审判决认定事实清楚,处理正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审案件受理费16935元,由上诉人广东粤晖园实业有限公司承担。
  本判决为终审判决。
  审 判 长 陈 秀 武
  代理审判员 谭 洪 生
  代理审判员 吴 健 南
  二○○三年四月三日
  书 记 员 胡 剑
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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