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房山法院认为涉农村土地租赁类纠纷案件存在七种成因

[时间:2010/9/28 19:46:31  查看次数:3313  作者:上海房产律师  来源:转载]

 房山法院对近年来受理的涉及农村土地租赁类纠纷案件进行调研,发现目前在该地区,此类案件主要存在以下七种成因。
 
一是法律知识的缺乏降低了合同约定的完善程度。
 
此类案件当事人尤其是农民个体一方,缺乏基本的法律常识和诉讼知识,对关于农村土地流转的法律熟悉程度不高,理解差异较大,缺乏自我保护的防范意识,对于租赁合同的效力往往不够重视,常常直接套用现成的租赁合同,或采用对方提供的格式合同,对于需要细化的、涉及双方权利义务的实质性条款,以及合同变更、解除等特殊情况的处理约定不明,或仅作口头约定,未诉诸书面,这样就有可能在履行过程中发生争议,双方各执一词,进而引发矛盾。
 
二是强势群体在权利义务的分配上损害弱势一方利益。
 
强势群体有三种优势:在土地使用权租赁的利益博弈过程中了解的信息不对称而形成的优势地位;在资金、人力等各项资源的掌握以及谈判能力上优于另一方;拥有可以直接运用的行政权力,能够通过制定、变更地方性政策对土地租赁现状和合同的履行产生实质性影响。实践中部分强势群体会利用上述优势侵占合同相对方的利益,如:在制定合同时,合同条款在责任的分配上存在明显不利于对方的约定;对于已在合同中约定的流转费标准,事后又借故强行变更等等。这些都成为引发纠纷的潜在因素。
 
三是相关基层组织职能作用的弱化未能有效防范矛盾。
 
部分本应为农民依法流转土地使用权、合理利用土地提供帮助、指导、服务的村基层组织,并没有真正明确自身的角色定位,监管无力度、服务不到位。一方面在纠纷发生前后未能向合同当事人提供土地需求信息、相关法规政策等方面的服务和帮助。另一方面缺乏及时解决纠纷的意识。在合同履行过程中,发生了纠纷,村基层组织也很少介入调停处理,当然这也与部分村基层组织本身就是合同的一方当事人有关,但如果此时能及时做工作,加强与对方的沟通,矛盾是有可能缓解的。
 
四是新老基层组织在更替过程中未能妥善办理交接事务。
 
部分农村基层组织在发生负责人或工作人员的更换时,忽视了对土地租赁合同履行这方面事务的交接工作。这样就可能出现:旧领导执政期间签订的合同,新领导上台后不予认可;或即使认可,在维护该合同的正常履行的力度上有所降低;或者合同过去本就约定模糊,新领导借新旧更替之机对这部分条款作出另一种不利于合同相对方的解释,并对合同作出变更,损害相对方利益等等。由此增加了发生纠纷的几率。
 
五是部分农村基层组织职能分工不清为纠纷发生埋下隐患。
 
部分村的村委会与经联社可能分立,也可能一套班子两块牌子,这样在实践中可能出现二者职责不清,角色定位冲突,有时经联社签订的合同,最后村委会收取的租赁费,甚至以村委会的名义对合同条款作出不同解释或变更合同内容。而对土地承包人和土地租赁者而言,二者并无本质区别,都代表了"村里",都是租赁合同的对方当事人,向谁履行义务都不违约。这样就为合同的履行埋下隐患。
 
六是村基层组织在土地租赁流转过程中的行为不规范。
 
部分村基层组织由于缺乏足够的外部监督,存在行为失范等现象,为一己之利在土地租赁流转过程中损害村民利益或第三方利益,成为引发纠纷的客观诱因。如:不顾农民的生产经营自主权,以发展集体经济、搞规模经营为由强制收回承包地,再以较高的新价格长时间、大规模地出租给第三方进行商业开发,从中获取差价,同时规避了国家严格限制将农村土地用于非农建设等法规政策;操控土地流转全程,借机截取了大部分通过租赁流转获取的这部分差价等等。
 
七是合同主体缺乏诚信意识影响合同的履行。
 
近年来随着国家农业政策的调整,土地升值空间增大、农业经济效益前景看好,农民种植土地的生产积极性提高了。而在此之前不少农民已经以较低的价格将自己承包的土地租给他人经营使用了,此时为了将地拿回来自己种植,部分农民不惜单方违约,随意解除已经生效并经履行的合同,同时又未对对方利益给予相应的补偿,进而引发纠纷。还有一种情况是:在合同履行过程中,一方未能以诚实守信的态度全面、妥善地履行合同约定的全部义务。如:应提供水电服务未提供;应按时交纳租赁费,找借口推脱;领取占地补偿款后认为太低,又起诉要求增加补偿款的;签订土地租赁合同,收取对方交纳的租金后,却迟迟不交付土地等等。
 
 对此,房山法院认为,对于涉农村土地租赁类案件的处理,需要从大局着眼,点面结合、多管齐下、标本兼治:一是要开拓思维,创造性地开展工作,有意识地从农村基层获取有效的理解和支持,与有关部门形成合力,构筑一套多元化的矛盾预防解决机制;二是要有的放矢开展法制宣传,有效增强当事人依法维权的意识和能力,尤其是缔约和履约的意识,降低土地流转风险和成本,避免矛盾的发生;三是要强化调解力度,在总体上把握公平原则,在充分研究案件及其相关背景信息的基础上,适当地将调解范围向前和向后延伸,充分把握当事人的心理状态、真正利益诉求,有的放矢地开展调解工作,有效疏导其对抗情绪,平衡各方利益,充分发挥土地资源在增加社会总财富中的最大效率,实现法律效果和社会效果的统一。
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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