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案例分析—房地产买卖中的储藏室的法律问题

[时间:2011/4/8 16:47:26  查看次数:3317  作者:上海房地产律师  来源:原创]

案例分析:房屋买卖合同效力是否及于地下储藏室

一、据以研究的案例

2010年3月,原告肖某、被告刘某经第三人亲亲我家公司居间签订了《北京市房屋买卖居间合同》,约定肖某以188万元的价格购买刘某名下的A楼2单元104号房屋(以下简称104号房屋),房屋建筑面积103.44平方米。104号房屋系刘某于2005年4月从北京利民生房地产开发有限公司处购买,并取得A号楼2单元004号储藏室(以下简称004号储藏室)的使用权。在《北京市商品房预售合同》中双方约定,购房一层可以加13万元赠送地下室,在刘某转让104号房屋时,可连同储藏室使用权一并转让。合同签订后,肖某先后共计支付给刘某房款40万元,后双方在履行合同过程中,因004号储藏室是否连同104号房屋一并予以转让发生了纠纷。

肖某诉称,104号房屋的出售信息载明售价为145万元,附带一个93平方米的地下室一块出售,共计185万元,亲亲我家公司对该售房信息表示认可。肖某要求刘某继续履行合同,协助办理104号房屋的产权过户手续,并交付004号储藏室;后变更了诉讼请求,要求撤销合同,返还购房款并支付利息。

刘某辩称,其已于2009年9月将004号储藏室转让给案外人于某,并提供了北京市东方之星物业管理有限公司阳光好东东管理处的证明。刘某当庭表示无论之前其如何与肖某协商,但最后所签订的合同不包括地下室,应按照合同约定履行,其所售104号房屋并不包含004号储藏室。

第三人亲亲我家公司当庭表示,肖某所购房屋包含004号储藏室,但双方在签订合同时协商一致不用写在合同中,但签订合同次日,肖某要求增加到合同中,但刘某未同意,且刘某曾带肖某看过004号储藏室。

北京市通州区人民法院审理认为:因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院撤销合同。根据本案查明的事实,原告肖某在与被告刘某及第三人亲亲我家公司就104号房屋订立《北京市房屋买卖居间合同》时,就刘某所售104号房屋是否附带004号储藏室一并出售明显存在重大误解,现004号储藏室刘某在订立合同前已转让给他人,故肖某有权撤销该合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(一)项、第五十八条之规定,判决如下:一、撤销原告肖某与被告刘某及第三人北京亲亲我家房地产经纪有限公司于二○一○年三月十八日所签订的《北京市房屋买卖居间合同》;二、被告刘某返还原告肖某购房款人民币八十万元,于本判决生效之日起七日内执行清;三、驳回原告肖某的其他诉讼请求;四、驳回被告刘某的反诉请求。

二、相关法律问题研究

(一)地下储藏室的性质问题

在本案中,焦点问题在于地下储藏室是否应当随同其地上建筑物一并转让。对于地下储藏室与其地上建筑的关系,笔者认为应当将其分为两种情况加以区分:

一是地下储藏室与其地上建筑部分在功能和使用方式方法上可以完全独立,最为典型的特征就是地下储藏室在开发商交付使用时,就已经存在与地上建筑部分相独立的出入口,日常生活中对于地下储藏室的使用不会利用和影响到地上建筑部分。此时可以把地下储藏室与其地上建筑部分看成为两个独立的物权客体,权利人可以对它们分别行使权利。根据《物权法》第136条规定:“建筑用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立。”从法律上讲,作为地上部分的房屋与作为地下部分的储藏室都有成为物权客体的资格,可以对它们单独行使权利而不涉及对方。同时,如果地下储藏室与地上建筑部分完全独立,二者之间就不是一种主物和从物的关系。所谓从物是指依照交易习惯或当事人明确的意思表示经常辅助某物使用的物。从物有三个构成要件:一是非主物的构成部分;二是须辅助主物使用;三是须与主物同属于一人。主物的处分效力及于从物。例如,生活中最常见的电视机与遥控器就是典型的主物与从物的关系。虽然,完全独立的地下储藏室在特定的情况下有可能辅助地上建筑部分的使用,但其在自身功能上完全具有独立性,甚至在使用功能上与地上建筑部分近似或相同。这种情况下,即使脱离了地上建筑部分,地下储藏室依然具有完善的使用价值。所以,完全独立于地上建筑部分而使用的地下储藏室就不满足从物的第二个构成要件,也就是不必须辅助地上建筑部分的使用。因此,对于地上建筑部分的处分效力不应及于地下储藏室。

二是地下储藏室的使用与地上建筑部分紧密相连,要想使用地下储藏室就必须借助于对地上建筑部分的使用。如果地下储藏室没有单独的出入口,要想对地下储藏室进行利用,就必须把地上建筑部分作为进出地下储藏室的必经之路。此时,地下储藏室与地上建筑部分就符合主物与从物的关系的构成要件,地上建筑部分所有权转移的效力自然及于地下储藏室。

本案中,被告刘某的房屋即属于这种情况,该房屋的地下储藏室有独立的出入口,在面积上也与地上建筑部分仅相差10个平方米,在使用方式上与地上建筑部分相同,且不会影响到地上建筑部分。同时,刘某与开发商的购房合同中载明“另加13万可以赠送地下储藏室”,由此可以推断如果当初刘某不另加13万元,则其仅得到地上建筑部分的所有权,而不会得到地下储藏室的使用权。因此,该房屋的所有权转移原则上是不及于地下储藏室的。

(二)如何界定房屋买卖合同的效力是否及于地下储藏室

在上文中,我们已经论述了地下储藏室的性质区分方法,也就是地下储藏室与地上建筑部分之间存在着截然不同的两种关系。在二者构成单一物的前提下,情况相对简单,房屋买卖合同的效力自然及于地下储藏室,地下储藏室的使用权随地上建筑部分的所有权一同转移给房屋买受人。但是,在第一种情况下,问题就变得复杂了。虽然地下储藏室与地上建筑部分是独立的物权主体,但并不意味着在任何情况下,合同的效力都不及于地下储藏室,还要充分考虑到诚实信用原则。

诚实信用是民法上最重要的原则,我们可以将它的含义归纳为四个部分:1、要求当事人言而有信,遵守已经达成的协议,保护对方的合理期待;2、善意并尽合理的告知义务与披露义务;3、任何一方不得以不合理的方式导致另一方的不利益;4、诚实信用可以用公平合理的方式调整当事人之间的不合理与不公平的权利义务。在现实生活中,要求房屋买卖合同的双方当事人能够准确判定合同所涉及的地下储藏室的性质是不现实的,是对当事人提出的过高要求。一旦双方就地下储藏室所有权归属问题发生争议,法官首先要以公平原则作为判断依据,综合考虑双方在签订合同时的情况。在本案中,被告刘某以185万的售价将自己的房屋卖予原告肖某。如果考虑合同签订时周边房屋的售价,相对于被告的地上建筑部分的价值,185万元明显过高。同时,被告刘某在中介公司登记本案诉争房屋的信息时,在备注中登记有“有个93平米的地下室带着一起卖,共计185万。”在这种情况下,如果一味强调地下储藏室的独立性,判定合同效力不及于地下储藏室,那么对于原告肖某有失公平。因此,结合诚实信用原则,综合考虑合同签订时的情况,我们有理由认定,该合同效力应当及于地下储藏室。

(三)原告能否以重大误解为由解除房屋买卖合同

本案中,原告肖某在诉讼中变更了诉讼请求,不再要求被告继续履行合同,而是以重大误解为由要求解除与被告签订的房屋买卖合同。根据《合同法》等相关法律规定,构成重大误解必须符合以下条件:1、表意人因为误解做出了意思表示。一方面,表意人要将其意思表达出来,表意人所作出的意思表示乃是由于误解所造成的。2、必须是对行为内容等发生重大误解。一般说来,表意人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识,从而使行为的后果与自己真实意思相悖,并造成较大的经济损失,可以认定为构成重大误解。3、误解是由表意人自己过失造成的或相对人过失造成的。在本案审理过程中,证人张某(系中介公司职业顾问,本案原告为其客户)证明在交易谈判过程中被告刘某承诺将本案诉争房屋的地上部分和地下储藏室一起卖给原告肖某,成交价为188万。但是本案原告肖某在与被告刘某签订的房屋买卖合同中没有写明地下储藏室的使用权归属问题。肖某在头脑中理所当然的将地下储藏室也划入了合同的范围,并与被告刘某签订了合同,属于是自己的过失,并且已经将其通过合同的方式表示出来。而地下储藏室的使用权转移与否,对合同利益构成了重大的影响,一旦其不随地上建筑部分一同转让,那么与原告肖某的真实意思明显不符,并且给肖某造成了几十万的经济损失,不可谓不大。因此,本案中可以认定肖某的行为构成重大误解,有权依据《合同法》规定请求人民法院解除与被告刘某的购房合同,要求被告退还其给付的80万元购房款。

综上,法院的判决是正确的。

(北京市通州区人民法院研究室编 供稿:陈汉东 李想 编校:刘晓蕾) (责任编辑:佟胜良)
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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