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买房,我们到底买的是啥?

[时间:2011/4/8 21:53:59  查看次数:2999  作者:上海房地产律师  来源:原创]

老百姓购买商品房,到底购买了什么?这个问题看似矛盾,其实不然。

老百姓购买的商品房往往是某幢楼房内的一套或单元间,根据《物权法》,此类房屋的所有权相对较为特别,适用《物权法》第六章(业主的建筑物区分所有权)的有关规定。建筑物区分所有权有别于独栋建筑/房屋的所有权。其复杂的地方在于,业主的所有权包含两部分内容:一是对专有部分的所有权,二是对共有部分的共有权和共同管理权。此即《物权法》第七十条之内容:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。换言之,住宅小区的业主不仅对其实际使用的这部分房屋及其空间享有权利,还对包括小区内其他属于共有部分的建筑物、设施等享有权利。

实践中,对于专有部分鲜有纠纷。但“共有部分”常常麻烦不断。

一、小区内的哪些部分是共有部分

首要的问题,也是根本的问题是,一个建筑区划内,哪些部位或部分是“共有部分”而归业主共有和共同管理呢?现实生活中,这个问题极难回答。

《物权法》本身提供了部分答案。首先,从该法第七十条可见,小区内的建筑物采取二分法,即专有部分之外的都是共有部分。同时,物权法在不同条款列举了作为共有部分的其他客体,如道路、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、公用设施、物业服务用房等。

但现实生活中建筑物的复杂性决定了《物权法》根本不可能穷尽性地列举建筑物的全部共有部分。为此,在《物权法》的基础上,最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,进一步对判断共有部分提供了指引。该司法解释第三条规定,下述各部位应属于建筑区划内的“共有部分”:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分,以及其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

1995年施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条也以列举的方式规定下述部位应为公摊部位:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房,以及套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

对于“共有部分”,田律师认为,现实生活中,由于建筑区划内往往包含多幢、多栋建筑物,有必要进一步对共有部分进行两个层次的区分。即,就某栋建筑物的“共有部分”,以及整个建筑区划范围内的“共有部分”。前者是小区内某栋建筑物内的业主部分共有,而后者则是小区内全体业主的共有。对于部分共有的“共有部分”,其维修和维护一般应有该部分业主承担,而属于全体共有的“共有部分”,其维修和维护则应该有全体业主共同承担。

二、特殊部位—车位和储藏室

实践中容易产生纠纷的两个典型是车位(车库)和储藏室。

(一)车位

在物权法施行后,车位(车库)的问题相对较为明确。一般而言,经规划许可的车位、车库(无论在地上还是地下)均属于可以独立转让的专有部分,不属于业主的共有部分。开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式进行处分。但物权法第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。所谓的“占用”,言外之意,即所用土地当初并未规划用于停车位的建设。一般是指现实生活中,部分老的小区,开发建设之初未能规划建设车位,而为了满足现时需要而在原属小区共有的道路边上或场地上划定的车位的情形。

现实中,还有一种占有小区地下人防工程而形成的停车位。对于此类停车位的归属,实践中多有分歧。有人认为,人防工程属于国防资产,其所有权归国家所有。但这一观点,并不准确。对于住宅小区或办公楼宇修建的地下人防工程,作为非国家出资建设的设施,不属于《国防法》规定的“国防资产”。而根据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》,“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。从这一规定来看,小区内的人防工程系开发商投资建设的,则开发商有权经营和受益。在现行的法律制度下,很难证明此类利用人防工程设置的车位应属业主共有。

(二)储藏室

田律师最近代理的一起房产买卖纠纷中,涉及到建筑物内的储藏室的法律问题。位于闵行的居住小区“上海康城”中,有部分高层建筑在规划的居住房屋层(涉案房屋在第17层)之上设置了一整层的“储藏室”。房地产登记显示,此类整层空间属于“机房层”,但其用途又登记为“储藏室”,初始登记的权利人为开发商。在案件调查过程中发现,这种储藏室如同小区的车位一样,可以进行转让,只是不能独立办理产权证,而应将之登记在小区内其他商品房产权证的“附记”栏内。

对于储藏室,法律上并无明确定义。作为储藏室,其具备物权客体的特征,即“具有构造和利用上的独立性”。实践中,各地一般并不把此类储藏室作为业主的共有部分,而有开发商自行处置(多以赠送的方式转让给业主,以吸引业主购买底楼或顶楼)。在上海地区,储藏室与车位一样不能独立办理房地产权证,但可以将之登记在商品房的附记栏内。

鉴于其功能定位,该等空间通常并无公用事业管线的接入。然而一旦储藏室转让为个体业主所有时,业主常常将之改造为居住场所。为此,业主会想尽办法自行进入水电煤等公用事业设施。此常常会带来严重的安全隐患。

三、从建筑面积角度考察

老百姓购房需要签订房地产买卖合同。因此,有必要从合同的角度对此问题进行分析。

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,国内购买房地产时通常以“建筑面积”作为计价单位。建筑面积又由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积两部分构成。通常,套内建筑面积相对比较容易确定,而公摊面积部分常常让老百姓一头雾水。

根据上述《分摊规则》,公摊面积的范围仅仅就具体某栋建筑物而言,并不针对整个物业小区。上海市《共有建筑面积分摊规则》也规定,房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑(如变电房、水泵房、门卫等)不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。

从上述规定可见,购房者根据购房合同购买的建筑面积仅限于本幢楼的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。相应地,购房人从合同法角度而获得的权利客体,也仅限于所购建筑面积对应的建筑物部位。

上述分析表明一个事实:购房人依据购房合同取得的权利客体在范围上小于业主根据《物权法》第六章(建筑物区分所有权)所对应的专有部分和共有部分。主要区别在于,《物权法》项下的“共有部分”所对应的客体除了具体某幢建筑物的共有部位之外,还包括整个区划内的其他共有场地、设施设备等。
 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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