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购买产权分割出售商铺的潜在风险

[时间:2011/4/25 21:53:30  查看次数:2973  作者:上海房地产律师  来源:原创]

今日有客户咨询田律师(上海房地产律师):其购买了一个三楼商铺用于金银珠宝的销售,生意尚可。该幢商业楼盘的其他各部分物业均在出售当时被开发商以“售后包租”的方式租回,以便进行整体经营管理。只有极少数业主未参与售后包租而是选择自主经营。开发商在销售房屋的时候,就商铺各层的商业业态做了明确的划分。该客户基于对此业态划分的信赖,认为其在三楼经营珠宝首饰没有来自本楼的竞争。但好景不长,由于楼盘经营管理不善,其他各层物业经营均出现亏损。因此,物业经营方(也就是售后包租方)调整了楼层的业态布局。将二楼的铺面也用于经营珠宝首饰。如此一来,截留了本来可以到三楼购买珠宝的潜在顾客。因此客户非常不满意,认为经营管理方做法违法。
 
就此,田律师认为,尽管可以根据最高人民法院关于商品房买卖的司法解释,要求开发商承担一定的违约责任。但其却无法阻止二楼用于经营与其有竞争的业务。毕竟,二楼的业主们享有选择经营的业态的自主权,其他人无权干涉。
 
这里凸现了此类产权分割出售的商业物业在经营过程中的风险。由于物业被分割出售,各个业主自然对与如何利用物业均有自主决定权。这一各自为政的情况决定,物业在经营管理上面临混乱的局面,难以形成规模经营优势,因此难以形成较强的吸引力和客流量。这一经营管理上的问题也决定了市场上售后包租存在的合理性。
 
田律师在此提醒商铺等商业物业投资人在购买物业时应不仅仅关注物业的现值,更要注意到所购物业将来面临的经营问题。
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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