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房地产买卖风险提示—房屋交付陷阱

[时间:2011/9/11 15:48:08  查看次数:2611  作者:上海房产律师  来源:原创]

无论是一手房买卖还是二手房买卖,房地产交付均是整个交易的重要环节之一。通常在二手房买卖交易中, 房屋交付较为简单,一般说来交付钥匙并进行有关公共事业过户即可。但在一手房买卖交易中,房地产交付是需要谨慎和留意的。

前不久,田律师帮助一客户就其购买的房地产之装修质量问题与对方交涉。双方最终以卖方支付一定合理的补偿而庭外和解。但本案中出现的一个重要的问题值得思考,对其他类似买家而言亦有借鉴意义。特此,田律师遂成此文与读者交流。

案件事实:卖方是一家房地产投资公司,把原来整体购买的高档住宅分拆出售。在双方签订的买卖合同中,卖方提供的房屋是精装修房屋,装修费用高达100多万,并规定了卖方的装修质量报修义务。合同同时规定,如果卖方迟延交房的,则按照一定比例承担迟延违约金,迟延一个月,违约金近7万多元。合同中约定,双方对房地产的交付采取签订《房屋交接书》的方式进行。买方按时支付购房款之后,卖方也在约定的时间通知买方收房。但买方在收房的当日即发现,原本应该豪华装修的房屋,其装修质量,让购房者难以接受。然而,尽管买方对装修质量不予认可,并即时记录了多项需要改进的地方让卖方确认,但在卖方的花言巧语之下,还是签订了《房屋交接书》。《房屋交接书》则明确写着,卖方已经交付房屋而且所交付的房屋与双方之间的协议约定是一致的。随后,卖方对改进工作一直未能顺利进行,双反争执不断。大半年之后,买方无奈将卖方诉至法院。

对本案买方而言,其可能成功的诉讼请求包括(1)因为迟延交房所造成的损失,主要是指房屋出租的租金损失;(2)卖方实际装修价值与合同约定价值的差额损失;(3)卖方迟延交付房屋的违约金。

对于前两项诉讼请求,并无太大争议。而对于第三项诉请能否成功,则颇为纠结。

问题的关键是如何理解和认识买卖双方同时签订《房屋交接书》和装修整改协议的行为。一种意见认为,尽管房屋交接书和整改协议是分别签订的,但考虑到这两种行为发生的时间同时性,可以将整改协议视为对房屋交接书之效力的附条件。那么卖方始终未能完成整改工作,应视为所附条件未成就,因此签订的房屋交接书未能生效。第二种意见认为,理解为附条件可能比较牵强,毕竟无法判定这是双方当事人的当时的真实意思表示。但是因为卖方的交付实际上不符合约定且因为整改工作实际的交付没有任何意义,因此卖方的交付义务应视为未能完成。第三种意见,认为前两种意见均缺乏法律依据。《房屋交接书》作为双方签订的文件,应合法有效。该交接书符合双方合同约定应视为卖方完成交付义务。而双方同时签订的整改协议应视为双方就合同履行达成的补充协议。但补充协议的不履行或不能按时完成,并不能影响认定卖方完成其交付义务。

就上述三种意见,田律师倾向认可第三种意见。尽管实践中,买方可能因为自己不懂或无知,而签订房屋交接书,但法律上没有理由认为该交接书是无效或可以撤销的。在缺乏明确的意思表示或书面约定的情况下,整改协议只是卖方对其装修质量保修义务之履行,并不影响卖方交付义务之完成,除非在房屋交接书中明确注明:如果整改工作不能按时按质量完成的,视为交付迟延。同时,法律上讲,尽管买方现在难以依据合同有关交付迟延违约条款主张卖方的违约金责任,但其仍有权主张损害赔偿,即主张租金损失。鉴于其仍有法律上的救济渠道,法院将难以支持买方提出的迟延违约金的诉讼请求。因此,在此提醒房地产买卖之买方,在房屋交接时一定要考虑到所签文件的法律后果,关键时候还是咨询专业的房地产律师较为妥当。

作为一名上海房产律师,田律师非常清楚,当事人的期望往往与现实是有差距的。律师在为客户服务时,必须向客户充分解释,并建议客户选择较为稳妥的诉讼策略,而不能一味顺从客户的要求,尽管这种做法让部分客户难以接受。但一旦诉讼请求设计错误,可能会对客户造成更大的损害,并最终伤害律师和客户之间的信任。因此,经过田律师的充分解释,在对方提出合理的和解方案时,客户接受了和解。 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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