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房地产交易案例之房产抵押

[时间:2016/2/29 8:16:55  查看次数:433  作者:  来源:原创]

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在房地产交易过程中,作为买方,应尽量采取一些必要的措施,以降低交易过程中的或有风险,最大程度地保护自身合法权益。

作为上海房地产律师,在我们经手过的案例中,曾有一例,情况如下:某夫妻双方拟在上海某区购买一套房产,经中介公司介绍,找到一处房源,该房产上设有两个抵押权,一个为某银行70万元的按揭贷款抵押权,另一个则为某小贷公司的40万元贷款抵押权。在该房产交易过程中,经卖方以及中介公司披露,买方对于该银行70万元的按揭贷款抵押权是知情的,而其对小贷公司40万元的贷款抵押权并不知情,亦未至房地产交易中心做产调。

在此种情况下,买方交付了定金5万元,买卖双方签订了网签合同,之后,买方依约陆续履行合同项下购房款120余万元(其中部分房款,经买卖双方约定,专用于卖方偿还银行贷款,涤除该抵押权),房产标的额为190万。其后,买方发现卖方并未将该房款用于偿还银行贷款,涤除抵押权,而且,除该银行的按揭贷款外,还有小贷公司40万元贷款的抵押权。

此外,卖方对外所欠债务很多,因此,涉诉多起案件,该房产因而被查封。为减少损失,买方被迫诉至法院,要求卖方继续履行合同,同时申请法院对系争房产进行查封。但买方发现该房产已被另一案件正式查封(系争标的为30万债权)。为达继续履行合同之目的,买方被迫代卖方偿还30万债权,得到法院的正式查封,代卖方偿还70万和40万元的贷款,以涤除该房产上的抵押权,最终由法院判决强制过户。但在此操作中,买方也因此多支付70万元。

 

【上海市房地产律师评论】在房地产交易过程中,买卖双方宜聘请一位专业的房地产律师,在其陪同下签订合同或者由其审阅该合同。在上述案例中,如若买方在购房之前进行了产调,或者其聘请房地产律师参与购房过程,就不会出现此种情况。

田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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