欢迎来到上海房地产法律网|上海房产律师|房地产律师|房地产投资|上海涉外房产律师|涉外房产继承! 今天是2017年09月23日  星期六 设为首页 加入收藏
您当前的位置:首 页 >> 房地产融资 >> 信托融资

银监会欲紧缩房地产信托融资

[时间:2010/9/4 10:18:39  查看次数:3217  作者:上海房产律师  来源:转载]

关上门,还需要堵上窗。“监管层担忧控制住了银行的开发贷,信托又转而成为房地产的输血工具。”4月27日,一位知情人士透露,以银监会为主的监管部门,正在暗中收紧房地产信托融资。
强调“实质重于形式”
日前,全国信托公司一把手齐聚海南,参加银监会非银行金融机构监管部召开的“全国信托公司监管工作会议”。一位参会人士透露,银监会对若干已有监管措施进行了细化讲解,特别强调对房地产信托融资的监管要严格执行“实质重于形式”的原则。
该原则剑指房地产信托融资“名为股权投资,实为债权投资”的行业潜规则。一位参会的信托公司老总透露,监管层强调,如果是债权融资,要比照银行开发贷的条件,即必须满足项目“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质,项目资本金比例达到国家最低要求等条件。如此一来,信托资金帮助开发商支付土地出让金,继而帮助开发商取得“四证”,为银行开发贷进入扫清障碍的种种模式,都将会随着“实质重于形式”原则的严格执行,而被历史的车轮统统碾碎。
此外,与会的信托业人士透露,在上述海南会议上,监管层表示拟将信托贷款纳入信贷规模总体监管范围之内,借道信托规避信贷规模控制的路径将不再通畅。
上述与会人士称,监管层不会简单叫停房地产信托贷款业务,而是提高标准,严格比照商业银行信贷标准的要求来操作。“即使直接叫停房地产信托开发贷款,影响也不大,真正厉害的是强调‘实质重于形式’的原则。”
渐进收紧信托渠道
纵观去年以来银监会对房地产信托业务的监管历程,一直在和“假股权真债权”做斗争,可谓一路收紧。此前盛行“股权+回购”模式,即信托计划和开发商一起入股一个房地产项目公司,信托计划持有的股权到期后,再由开发商溢价回购。在此模式下,信托资金充当项目资金,为银行开发贷的进入扫清障碍。但这一模式,很快在2009年3月被银监会发文叫停,银监会明确认定,信托公司以投资附加回购的承诺方式对房地产开发项目间接融资的,视同为信托贷款。这一模式逐渐为开发商和信托公司摒弃。
继之而起的是“优先劣后结构化模式”,信托先100%控股一个房地产项目,普通投资者以现金认购信托计划的享有优先级受益权的第一部分,开发商再以存量资产(如尚未卖出的楼盘)认购信托计划剩下的那部分劣后级受益权份额。此种模式下,普通投资者享有固定的收益,优先分配项目公司的利润和资产,而开发商享有浮动收益。但此种模式,银监会很快也予以规范,今年2月的《通知》要求,“信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。”即开发商1块钱的资产,最多能撬动普通投资者3块钱的资产。这一模式目前仍在运用,但是杠杆比率受到限制,呈式微之势。
再次继之而起的是“受让股东借款模式”。由于目前对委托贷款并无严格的规定,项目公司即便是一个既缺资本金又无四证的壳公司,仍然可以借款。这时候信托公司登场,发行信托计划,受让开发商对项目公司的债权,募集资金支付给开发商,开发商借以成功实现“垫资”、“走过场”的目的,能够很快套现。上述模式也难逃被叫停的命运。4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定,“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。”
开发商融资或转向“地下”
前述信托公司房地产金融事业部总经理表示,信托公司比银行的灵活性优势,在于既能债权投资又能股权投资。但是,真正的股权投资收益完全浮动,要承担项目的风险,而信托产品的投资者一般不愿意承担这种风险(如能承担风险的,则类似投资于私募股权基金)。这就是信托公司要用“假股权、真债权”投资的原因。
在“真债权”且债权相对有保证的情况下,信托计划才能卖得出去,而名义上的“假股权”使得信托资金能介入房地产项目四证齐全之前的运作,甚至可用于支付土地出让金,这使得昂贵的信托资金,相比银行开发贷更有吸引力。如果单纯是信托贷款,不仅需要四证齐全后才能进入,而且也不能放大开发商的资金杠杆率,难解开发商资金困境。这就是开发商热衷于和信托公司合作的秘密所在。而这也是“实质重于形式”原则的杀伤力所在,银监会可以借助这根“缰绳”对房地产信托融资收放自如。在“国十条”出台之后,这根缰绳将被勒紧。
未来不管信托公司创新出多少方式,在产品报备时,银监局只问“本质上是股权还是债权?”如果是债权,那就必须比照银行开发贷的条件,在四证齐全、二级资质、项目资本金35%等严格条件后才可放行。
一家股份制银行地产金融部人士预计,如果监管部门对房地产信托融资的缰绳真正勒紧,市场上的房地产信托融资产品将锐减,在银行开发贷被严控的情况下,开发商将被迫通过典当行、私募基金、民间高利贷等地下渠道进行融资。
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

手机:13816548421
电话:021-20283433
电子邮件: jie.tian@dentons.cn
地址:上海浦东新区银城中路501号 上海中心大厦15层