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房地产信托融资成本飙升 开发商饮鸩止渴

[时间:2010/9/4 10:25:34  查看次数:2859  作者:上海房产律师  来源:转载]

        房地产信托产品年化收益率17% 意味着项目融资成本接近30%   
       上周末,有传言称,银监会电话通知各省银监局,要求信托公司全面暂停银信合作业务。分析人士表示,如果属实,这将是银信合作业务推出以来遭遇的最严厉政策调整。
  据普益财富数据预测,截至今年上半年,银信合作产品的规模已达2万亿元,单月新增规模最高时超过5000亿元,直接冲击整体信贷规模。
  中国证券报记者在四大行的营业网点发现,在此之前,投资房地产的银信合作产品已经比较少见。在资本市场融资和商业银行贷款都很难的情况下,一些中小开发商的资金链渐渐吃紧,如果银监会叫停银信合作,房企又少了一条融资通道。当下,只有信托公司直接发行的集合资金房地产信托产品还算通畅。
  统计数据显示,今年上半年,新成立的房地产信托产品接近140款,成立规模超过350亿元,而2009年全年有181款房地产投资信托,规模为327亿元。
  中国证券报记者了解到,包括上市公司在内的中小房地产企业纷纷抛出了信托计划,产品年化收益率一路飙升,最高已达17%。
  普益财富信托研究部赵扬认为,收益率17%意味着整个项目的融资成本要接近30%。未来房地产项目一旦面临销售不畅的局面,资金无法及时回笼,将直接影响投资人的收益。此外,宏观经济形势不明朗,房地产行业的抵押担保品也有可能面临缩水风险,将进一步推高项目的融资成本,逐步放大投资者的风险。
  业内人士表示,在当下房屋成交低迷的情况下,开发商还敢于大规模地从信托公司高成本融资,如果不是最后的疯狂,那就是房地产行业实在很暴利。
  开发商紧抓“救命稻草”
  H君供职于一家大型央企下属的信托公司,从事房地产信托产品设计工作已经三年了。今年上半年,H君基本上有一半时间都在外地出差,公司业务大爆炸,每个人都要接手3、4个项目。
  “我上半年接触的都是中型开发商,设计的产品融资额基本在10亿元左右。年初产品年化收益率还可以做到10%以下,现在最低也要11%或12%,高的能到15%-17%。开发商都后悔去年没把地卖出去,现在有些已经砸手里了,如果再不筹钱开工,以后可能更难卖。到时候政府来收地,银行来收账,会死得很难看。”H君颇为感慨。
  在资本市场融资和银行贷款双双受阻的情况下,开发商不约而同想到了借道信托融资。6月18日,福星股份公告称,拟通过股权信托融资方式募集资金10亿元,用于3年期的项目开发。6月30日上实发展也公告,将通过信托贷款的方式与中诚信托签订《信托贷款合同》,信托贷款金额10亿元,期限为一年,利率为4.779%。城投控股7月1日公告称,拟发行信托产品募集资金不超过20亿元,期限不超过一年,利率不超过银行同期贷款利率。
  上述几家上市公司发行的信托产品有房地产信托产品也有银信合作的理财产品,房地产信托产品由于门槛高,一般收益率要高于银信合作产品。而一旦银信合作叫停,开发商的“救命稻草”无疑就又少了一根。
  房地产信托急剧膨胀
  在众多开发商的追捧之下,今年上半年的集合信托产品规模急剧膨胀,资金投向大部分集中在房地产领域。以最近一周为例,据用益信托工作室不完全统计,6月28日至7月4日共有18款集合资金信托计划产品发行,其中共发行了8款房地产信托产品,发行规模为32.2亿元,占当周总发行规模的79%。
  数据显示,今年上半年,房地产信托产品成立规模超过350亿元,已经超过去年全年23亿元。如果按上半年这种趋势推断,2010年全年的房地产信托产品不论是在数量上还是在规模上将远超2009年。
  银监会曾在今年3月份发文警示了房地产信托业务的风险,对投资人资格、优先和劣后受益权配比比例、房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等提出了明确的监管要求,但是依然难抑开发商发行房地产信托产品的迫切心情。
  江苏银监局一位官员对中国证券报记者表示:“本以为受到房地产信贷严厉调控的影响,房地产信托产品数量和规模会出现下滑,但是实际结果与预期相悖。”
  信托公司“坐地收钱”
  “由于融资成本高,开发商不到万不得已是不愿意找信托公司的,现在这么多开发商都忍痛来做房地产信托产品,产品收益率肯定会不断攀升。”H君信誓旦旦地表示。
  据H君介绍,如果年预期收益率为10%左右,那么项目公司从信托公司融资总成本一般要占到融资总金额的20%左右。这就意味着项目收益率至少要超过20%,开发商才有钱赚,如果是房地产项目还要再加上其他的一些“灰色成本”,项目的收益率就要更高。
  H君告诉中国证券报记者,他的一个同事正在谈的一个项目,项目方的成本做到了融资额的28%。在2007年那轮宏观调控中,由于监管部门收紧房地产信贷,房地产类信托异军突起,当时的最高纪录是一款信托贷款类产品的融资成本占到了开发商融资额的30%。现在房地产信托的火爆程度已经与2007年的最高峰相差无几。
  上述江苏银监局官员表示,在当下房屋成交低迷的情况下,开发商还敢于大规模地从信托公司高成本融资,如果不是最后的疯狂,那就是房地产行业实在是很暴利。
  对于房地产信托产品的风险,H君表示目前还处于可控范围内。据H君介绍,他们公司现在做的产品基本都要求项目方全额抵押,比如融资额是10亿元的项目,要求项目方的地块估值是20亿元以上,然后打五折进行抵押。同时银监会对项目方的自有资金比例也有要求。
  H君笑称:“最不济还有地在。如果公司破产了,拿项目的房子或者地,按照市价打五折卖掉,还投资者都可以。除非房价或者地价跌幅超过60%,项目才有风险。这在目前看来可能性不大。”
  监管尚未收紧
  尽管银信合作产品已经有了监管层叫停的消息传出,但是房地产信托产品目前还没有监管层收紧的迹象。
  江苏银监局官员表示,统计数据显示,从规模上,房地产企业通过信托渠道的融资仅占银行业融资总额的2%左右。这么小的规模应该不会掀起多大的波澜,对中央调控房地产的政策措施也不会起到太大的抵消作用。对于房地产信托资金,监管层目前一是要严控投资人资格,提高理财人的风险意识;二是要防止信托资金成为房地产企业的土地储备贷款,用于先期开发;三是落实抵押和担保。
  该官员表示,未来的风险可能集中在抵押的土地估值过高,在新一轮房地产调控过程中面临缩水的风险,这会增加项目后续的融资成本,有可能使项目收益达不到开发商的利润目标,从而影响到房地产信托产品的收益率水平。信托公司一方面要提高风险意识,另一方面尽量要求项目方用在建工程抵押,以规避投资风险。(朱宇)
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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