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企业出售房地产如何计算房产税?

[时间:2017/3/19 23:01:00  查看次数:99  作者:上海房地产律师  来源:转载]

[摘要] 房产税不是二手房交易税费,目前我国只针对城镇的经营性房屋征收房产税。新房产税制的改革,是要针对个人住房也要征收房产税。目前企业房产税有按房产的计税余值计算和按租金收入计算两种方法,其房产税如何计算的公式有所不同。

上海房产律师房产税不是二手房交易税,这是点睛之笔。换言之,房产税不是因交易而发生的,而是因业主持有房地产而应缴纳的税种,是持有税。

有的人不知道房产税是什么意思,以为自己转让房产的时候要交房产税,就比如有网友在网上发贴问房产税如何计算:

“大神们好,我有一个2010年1月房产证的房子现在想要卖给别人转让房产权,不明白应该交多少税务,想请大神能具体告诉我该交多少税务,谢谢。详细好答案会加20分。房子面积91.85平方米。”

其实这位网友真正想询问的不是房产税如何计算,而是二手房交易税费怎么交。根据最新二手房交易税费规定,主要的税金包括契税、个人所得税、住房营业税。

上海房产律师:这里的住房营业税应经改为增值税了,但税率稍微降低,由原来的5.65%变为5.65%/1.05

如果这位网友的房子是家庭唯一普通住房,那么按照成交价或评估价(高者)的1.5%缴纳契税【这里的契税是买家应该缴纳的,和卖家无关】,如果房子不满5年,还需按照房屋转让价与购入成本的20%缴纳个人所得税【上海地区一直沿用根据普通住宅按照1%征税,非普通住宅按照2%,仅有受赠人出售房地产且没有满足满五唯一之条件时才是按照差额的20%征税的。】,如果房屋连2年都没满,还需按照对外销售房屋的成交价格的5.56%缴纳住房营业税。

以上解答一下部分网友的疑惑和误解,下面说一下真正的“房产税”是什么,以及房产税如何计算。

房产税是按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向房屋产权所有人征收的一种财产税,征收范围限于城镇的经营性房屋【房产税暂行条例明确,个人持有的住房无须缴纳房产税,但显然目前讨论的房产税改革,对此要予以改变,为什么不是直接修改这个房产税条例,把征收范围扩大到个人呢?】。

新房产税的改革,是要针对个人住房也要征收房产税。

国务院日前发布的《不动产登记暂行条例》,要求建立统一的不动产登记信息管理平台,并已于3月1日施行,这件事情连同330房贷新政放宽二手房交易税费放在一起,被认为是个人住房房产税征收的前奏。不过新房产税具体如何改革,还没有出台。

按照目前规定,企业房产税计算的计税依据有两种:一是房产的计税余值,二是房产租金收入。实行从价计征的,税率为1.2%;从租计征的税率为12%。

企业房产税如何计算?从价计征按房产的计税余值计算按税法规定,对于企业自用房产,应以房产的计税余值为计税依据。

所谓房产的计税余值,是指房产原值一次减除30%的自然损耗等因素后的余额。其计算公式为:

企业房产税年应纳税额=房产账面原值 × ( 1 - 30% ) × 1.2% 【上海房地产律师目前上海地区对于房产税征收计税基础是扣除原值20%之后的余值,而不是扣除30%。

这里所说的房产原值,是指企业按照会计制度的规定,在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的,均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定,企业对房屋进行改建、扩建的,要相应增加房产的原值。

企业房产税如何计算?按租金收入计算按照规定,对于企业出租的房产,应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬,包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的,应当根据当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金,按规定计征房产税。

按租金收入计算企业房产税的公式为:

房产税年应纳税额 = 年租金收入 × 适用税率(12%)

房产税不是二手房交易税费,是针对存量状态的房产征收的税,目前我国只针对城镇的经营性房屋征收房产税。时下热点讨论的新房产税制的改革,是要针对个人住房也要征收房产税。目前企业房产税有按房产的计税余值计算和按租金收入计算两种方法,其房产税如何计算的公式分别为:年应纳税额 = 房产账面原值 × ( 1 - 30% ) × 1.2%,以及年应纳税额 = 年租金收入 × 适用税率(12%)。

田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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