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集体土地上非居住房屋拆迁的补偿

[时间:2011/4/1 12:42:35  查看次数:3402  作者:上海房地产律师  来源:原创]

集体所有土地的征收如火如荼。由于历史上企业改制等原因,上海地区很多集体土地以租赁、合作和联营的方式被企业所占有和使用。在土地征收补偿中,企业所有的房屋在拆迁中经常会与当地的村民委员会发生纠纷。

最近有客户咨询下述问题:企业在2003年通过合作协议的方式取得某村集体所有土地的使用权,并盖有厂房,取得房地产权证(工业用地)。现在政府征收集体土地,但村民委员会与该企业就土地使用权取得费用的归属发生争议。

农村集体所有土地上非居住房屋的拆迁的法律依据主要还是土地管理法以及上海市《征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》(沪府发[2002]13号)。

土地管理法对征收农民土地的补偿确定了三项补偿项目:土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗的补偿费。该法并未明确如何对集体土地上的房屋拆迁进行补偿。通常认为,该等房屋(无论是居住还是非居住)均视为土地上的附着物予以补偿,具体办法由省、自治区、直辖市规定。这里,土地补偿费通常是指对农民集体丧失土地所有权的补偿。上海市《关于调整本市征地土地补偿费标准的实施意见》(沪房地资法[2008]551号)之说明中明确:征地土地补偿费以当地经济发展水平、区位价值、土地供求关系、城镇居民最低生活保障水平和农业产值水平等多种因素的综合结果为调整依据,它是支付让渡土地所有权的费用,也是对失地农民、农村集体经济组织多年来对被征土地付出和投入的补偿。从这个角度而言,土地补偿费补偿的是集体土地的“所有权”,其补偿主体是农村集体经济组织。

上海市于2002年4月10日发布了《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》(沪府发[2002]13号),对征收集体所有土地过程中的房屋拆迁作出专门的规定,并没有涉及到土地补偿费和安置补助费等事项。

根据上海市该13号文的规定,对于合法取得的土地使用权的非居住房屋拆迁时实行货币补偿。货币补偿金额=被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。该两种费用实践中均是通过房地产评估确定的。

所谓的“土地使用权取得费用”是对非居住房屋所有人的补偿,是对其在使用土地过程中的历史投入成本的补偿。显然这一补偿项目不应与“土地补偿费”相混淆,分别是对集体土地使用权和所有权的补偿。

实践中,取得集体建设用地土地使用权的企业常常与集体经济组织或村民委员会签订所谓的“合作协议”、出租协议甚至“土地出让协议”等。该等协议的效力亦需要根据具体情况予以认定。司法实践中,对于符合当时的法律政策规定,且手续合法的合作协议往往视为有效。而集体土地出租、出让协议显然与土地管理法第六十三条相冲突,应视为无效。但无论该等协议有效或无效,在发生拆迁情况下,企业尚应就未履行的部分与村民委员会进行清算。

 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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