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关于对本市征地土地补偿费标准调整的说明

[时间:2011/4/1 12:47:46  查看次数:3345  作者:上海房产律师  来源:原创]

  关于对本市征地土地补偿费标准调整的说明

经市政府批准,新的征收集体土地土地补偿费标准于2008年9月1日起施行。这是本市继2006年8月征地青苗补偿费标准调整、2007年6月征地财物补偿标准调整以后,进一步完善征地补偿制度,切实维护被征地农村集体经济组织和被征地农民利益的又一重要举措。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,征收集体土地的补偿包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征地土地补偿费以当地经济发展水平、区位价值、土地供求关系、城镇居民最低生活保障水平和农业产值水平等多种因素的综合结果为调整依据,它是支付让渡土地所有权的费用,也是对失地农民、农村集体经济组织多年来对被征土地付出和投入的补偿。
征地青苗补偿费以全市农村主导性农作物为基础,以前三年平均亩产值和增长率作为基本依据,按稻谷、棉花等粮棉五大类和瓜菜、茄果等蔬菜八大类实施补偿。
征地财物补偿标准,分为非居住房屋及附属设施、农田水利设施、农村桥梁等九大类别,基本上涵盖了目前上海地区农村集体土地地上附着物的各个种类和各个种类中最基本、最常见、最具代表性的物类。结合当前农村经济的特点,各类别中增加了大量的补偿项目,如“水产”,原来只按照鱼塘的类别予以补偿,现行标准不仅区别了鱼塘的类别,还单列了虾、蟹、甲鱼等品种。苗木花卉类中,增加了上百种补偿项目,并分别明确了价格。
此外,征地安置补助费主要用于失地农民的养老以及小城镇保险的落实工作。
以上这些补偿类别作为征地成本的重要组成部分,在征地实施时直接补偿给农村集体经济组织或征地范围内的财产所有权人。各类补偿费用在整个征地成本中所占比例各不相同,其中土地补偿费只是征地补偿中很小的一部分,征地成本大部分费用发生在被征地劳动力安置、财物补偿和房屋拆迁补偿。由于各个地块区位、土劳比例、动拆迁程度不尽相同,各类补偿所占比例也不一样。经抽样对本市某地块征地成本的比例构成进行测算,其中,土地补偿费占征地成本的3.1%、人员安置费占7.8%、地上附着物补偿费占16.3%、青苗补偿费占0.1%、房屋动迁补偿费占55.8%、政府规费占1.8%(其中包括自2008年7月1日起停收和取消的征地管理费和征地不可预见费)、其它费用(乡镇企业安置土地费用等)占到15.1%。
为认真做好本次征地土地补偿费标准的调整工作,从2005年下半年起,市房地资源局会同市农委、市统计局等部门,对本市征地土地补偿费的基本情况进行了一系列的调研。经过测算、专家论证和综合协调,拟定了上海市征地土地补偿费标准的调整方案。2007年10月,市房地资源局按规定组织召开了听证会,听取了农民、农村集体经济组织、建设单位的代表以及专业技术单位的意见。同时,还征求了市政府法制办等相关委办局和本市14个有集体土地的区(县)政府的意见,吸收了各方面的合理建议,多次对调整方案作了比较全面的修改完善。
新的征地土地补偿费标准,根据国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(国土资发[2005]144号)等有关文件精神,将全市14个有集体土地的区县划分为31个区片、14个等级标准。调整的原则:在统筹兼顾各方利益的基础上,充分保障被征地农民利益;多种因素统筹考虑、综合平衡;相同区域实行同地同价。
这次土地补偿费标准调整具有以下特点:一是相同区域实现了同地同价。但考虑到原常年蔬菜乡镇的征地土地补偿费相对较高,为了实现平稳过渡,新标准较大幅度提高了其主导性地类非耕地的补偿标准,对原标准相对较高的耕地土地补偿费,在原基础上略有提高,并准备在今后的不断调整中逐步完善。二是确保被征地农村集体经济组织和农民在标准调整后普遍得益。此次调整涨幅较大。实施新标准后,个别原补偿标准高于新标准的,以原标准为基础增加20%。调整幅度不到20%的,按提高20%的幅度予以补偿。三是对长期从事水产养殖或花木种殖,产值(收入)相对较高的个别地块,由区县政府具体负责认定并协调用地单位,在该被征土地按规定标准补偿的基础上,再按不超过30%的幅度适当增加补偿。新出台的土地补偿费标准较好地维护了被征地农民和农村集体经济组织的合法权益。


上海市房屋土地资源管理局
2008年9月1日



关于调整本市征地土地补偿费标准的实施意见
沪房地资法[2008]551号



各区(县)房地局、浦东新区建设交通委,市建设用地事务中心:
根据上海市发展和改革委员会、上海市财政局《关于同意调整本市征地土地补偿费标准的复函》(沪发改价商[2008]011号),现印发市政府同意的《上海市征地土地补偿费标准》(以下简称新标准),并提出以下实施意见:
一、新标准自2008年9月1日起实施。但新标准实施前已签订征地费包干协议并经市建设用地事务中心鉴证生效的征地项目,仍按原补偿标准执行。
二、实施新标准后,本市原37个常年蔬菜乡镇等少数地块征地土地补偿费的原标准高于新标准的,以原标准为基础增加20%;与新标准相比原标准提高幅度不到20%的,在原标准基础上按提高20%的的幅度补足差额;新标准高于原标准20%以上的,按新标准执行。
本市原37个蔬菜乡镇的建设用地、未利用地的土地补偿按新标准执行。
经区县政府批准的常年蔬菜地,参照本条第一款执行。
三、实施新标准后,经区县政府认定,个别地块长期从事水产养殖或花木种植等,产值(收入)相对较高的,在新标准的基础上,再按不超过30%的幅度增加补偿。
以上意见,请遵照执行。


上海市房屋土地资源管理局
二○○八年九月一日


附 表:
上海市征地土地补偿费标准
(2008年9月1日起执行)

区、县
(原常年蔬菜乡镇)
建设用地、未利用地
农用地

元/亩
元/平方米
元/亩
元/平方米

长宁区
新泾镇
26,400
39.6
43,200
64.8

徐汇区
华泾镇
26,400
39.6
43,200
64.8

普陀区
长征镇
26,400
39.6
37,200
55.8

桃浦镇
26,400
39.6
37,200
55.8

闸北区
彭浦镇
26,400
39.6
37,200
55.8




(乡、镇)
农用地、建设用地和未利用地

元/亩
元/平方米

莘庄镇
26,400
39.6

颛桥镇
23,840
35.8

吴泾镇

浦江镇

马桥镇

(原常年蔬菜乡镇)
建设用地、未利用地
农用地

元/亩
元/平方米
元/亩
元/平方米

虹桥镇
26,400
39.6
43,200
64.8

梅陇镇
26,400
39.6
43,200
64.8

七宝镇
26,400
39.6
43,200
64.8

华漕镇(含龙柏街道)
26,400
39.6
40,800
61.2




(乡、镇)
农用地、建设用地和未利用地

元/亩
元/平方米

东部工业区
24,640
37.0

方松街道

中山街道
23,200
34.8

永丰街道

佘山度假区

西部工业区

洞泾镇

车墩镇

石湖荡镇
20,880
31.3

佘山镇

科技园区

叶榭镇
18,480
27.7

新浜镇

五厍园区

泖港镇

(原常年蔬菜乡镇)
建设用地、未利用地
农用地

元/亩
元/平方米
元/亩
元/平方米

九亭镇
24,640
37.0
33,600
50.4

泗泾镇
23,200
34.8
30,000
45.0

新桥镇
24,640
37.0
30,000
45.0




(乡、镇)
农用地、建设用地和未利用地

元/亩
元/平方米

南桥镇
20,880
31.3

庄行镇
19,200
28.8

青村镇

金汇镇

柘林镇

四团镇

奉城镇

(原常年蔬菜乡镇)
建设用地、未利用地
农用地

元/亩
元/平方米
元/亩
元/平方米

原青村镇(已合并)
19,200
28.8
33,600
50.4




(乡、镇)
农用地、建设用地和未利用地

元/亩
元/平方米

徐泾镇
24,640
37.0

夏阳、盈浦

重固镇
22,480
33.7

赵巷镇

香花桥街道
20,160
30.2

朱家角镇

金泽镇
17,440
26.2

练塘镇

(原常年蔬菜乡镇)
建设用地、未利用地
农用地

元/亩
元/平方米
元/亩
元/平方米

华新镇
22,480
33.7
37,200
55.8

白鹤镇
22,480
33.7
37,200
55.8

赵屯镇(已合并)
22,480
33.7
33,600
50.4




(乡、镇)
农用地、建设用地和未利用地

元/亩
元/平方米

横沙乡
16,880
25.3

城桥镇

陈家镇

长兴乡

中兴镇
16,000
24.0

新河镇

新村乡

向化镇

竖新镇

三星镇

庙镇

绿华镇

建设镇

港沿镇

港西镇

堡镇

(原常年蔬菜乡镇)
建设用地、未利用地
农用地

元/亩
元/平方米
元/亩
元/平方米

合兴镇(已合并)
16,000
24.0
30,000
45.0




(乡、镇)
农用地、建设用地和未利用地

元/亩
元/平方米

淞南镇
26,400
39.6

友谊街道

高境镇(原常年蔬菜乡镇地区参照江湾镇)

杨行镇
23,200
34.8

宝山城市工业园区

顾村镇

罗店镇
21,760
32.6

月浦镇

罗泾镇
20,880
31.3

(原常年蔬菜乡镇)
建设用地、未利用地
农用地

元/亩
元/平方米
元/亩
元/平方米

庙行镇
26,400
39.6
37,200
55.8

大场镇
26,400
39.6
37,200
55.8

祁连镇(已合并)
26,400
39.6
33,600
50.4


江湾镇(已合并)
26,400
39.6
37,200
55.8




(乡、镇)
农用地、建设用地和未利用地

元/亩
元/平方米

新成路街道
23,200
34.8

南翔镇

马陆镇

菊园新区

工业区

徐行镇
20,880
31.3

外冈镇

华亭镇

(原常年蔬菜乡镇)
建设用地、未利用地
农用地

元/亩
元/平方米
元/亩
元/平方米

江桥镇(含真新街道)
26,400
39.6
37,200
55.8

黄渡镇
26,400
39.6
37,200
55.8

安亭镇
26,400
39.6
33,600
50.4

封浜镇(已合并)
26,400
39.6
37,200
55.8




(乡、镇)
农用地、建设用地和未利用地

元/亩
元/平方米

枫泾镇
17,440
26.2

亭林镇

金山工业区

漕泾镇

山阳镇

朱泾镇

金山卫镇(原金山卫镇)

金山卫镇(原钱圩镇)
16,880
25.3

张堰镇

吕巷镇

廊下镇

(原常年蔬菜乡镇)
建设用地、未利用地
农用地

元/亩
元/平方米
元/亩
元/平方米

原金山卫镇(已合并)
17,440
26.2
33,600
50.4

原亭林镇(已合并)
17,440
26.2
33,600
50.4





(乡、镇)
农用地、建设用地和未利用地

元/亩
元/平方米

高桥镇
25,520
38.3

高东镇

高行镇

金桥镇

张江镇

曹路镇
23,200
34.8

唐镇

川沙新镇

合庆镇

(原常年蔬菜乡镇)
建设用地、未利用地
农用地

元/亩
元/平方米
元/亩
元/平方米

花木镇
26,400
39.6
37,200
55.8

北蔡镇
25,520
38.3
33,600
50.4

不含临江村、红旗村、懿德村、南阜村、天花庵村五个村的三林镇区域
25,520
38.3
33,600
50.4

含临江村、红旗村、懿德村、南阜村、天花庵村五个村的三林镇区域
23,840
35.8
33,600
50.4

洋泾镇(已合并)
26,400
39.6
37,200
55.8

严桥镇(已合并)
26,400
39.6
37,200
55.8

六里镇(已合并)
26,400
39.6
37,200
55.8

杨思镇(已合并)
26,400
39.6
37,200
55.8




(乡、镇)
农用地、建设用地和未利用地

元/亩
元/平方米

康桥镇
23,200
34.8

周浦镇
21,760
32.6

新场镇
20,160
30.2

万祥镇

书院镇

泥城镇

芦潮港镇

惠南镇

航头镇

祝桥镇

宣桥镇

六灶镇

老港镇

大团镇

(原常年蔬菜乡镇)
建设用地、未利用地
农用地

元/亩
元/平方米
元/亩
元/平方米

周西乡(已合并)
23,200
34.8
37,200
55.8


关于对本市征地土地补偿费标准调整的说明

经市政府批准,新的征收集体土地土地补偿费标准于2008年9月1日起施行。这是本市继2006年8月征地青苗补偿费标准调整、2007年6月征地财物补偿标准调整以后,进一步完善征地补偿制度,切实维护被征地农村集体经济组织和被征地农民利益的又一重要举措。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,征收集体土地的补偿包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征地土地补偿费以当地经济发展水平、区位价值、土地供求关系、城镇居民最低生活保障水平和农业产值水平等多种因素的综合结果为调整依据,它是支付让渡土地所有权的费用,也是对失地农民、农村集体经济组织多年来对被征土地付出和投入的补偿。
征地青苗补偿费以全市农村主导性农作物为基础,以前三年平均亩产值和增长率作为基本依据,按稻谷、棉花等粮棉五大类和瓜菜、茄果等蔬菜八大类实施补偿。
征地财物补偿标准,分为非居住房屋及附属设施、农田水利设施、农村桥梁等九大类别,基本上涵盖了目前上海地区农村集体土地地上附着物的各个种类和各个种类中最基本、最常见、最具代表性的物类。结合当前农村经济的特点,各类别中增加了大量的补偿项目,如“水产”,原来只按照鱼塘的类别予以补偿,现行标准不仅区别了鱼塘的类别,还单列了虾、蟹、甲鱼等品种。苗木花卉类中,增加了上百种补偿项目,并分别明确了价格。
此外,征地安置补助费主要用于失地农民的养老以及小城镇保险的落实工作。
以上这些补偿类别作为征地成本的重要组成部分,在征地实施时直接补偿给农村集体经济组织或征地范围内的财产所有权人。各类补偿费用在整个征地成本中所占比例各不相同,其中土地补偿费只是征地补偿中很小的一部分,征地成本大部分费用发生在被征地劳动力安置、财物补偿和房屋拆迁补偿。由于各个地块区位、土劳比例、动拆迁程度不尽相同,各类补偿所占比例也不一样。经抽样对本市某地块征地成本的比例构成进行测算,其中,土地补偿费占征地成本的3.1%、人员安置费占7.8%、地上附着物补偿费占16.3%、青苗补偿费占0.1%、房屋动迁补偿费占55.8%、政府规费占1.8%(其中包括自2008年7月1日起停收和取消的征地管理费和征地不可预见费)、其它费用(乡镇企业安置土地费用等)占到15.1%。
为认真做好本次征地土地补偿费标准的调整工作,从2005年下半年起,市房地资源局会同市农委、市统计局等部门,对本市征地土地补偿费的基本情况进行了一系列的调研。经过测算、专家论证和综合协调,拟定了上海市征地土地补偿费标准的调整方案。2007年10月,市房地资源局按规定组织召开了听证会,听取了农民、农村集体经济组织、建设单位的代表以及专业技术单位的意见。同时,还征求了市政府法制办等相关委办局和本市14个有集体土地的区(县)政府的意见,吸收了各方面的合理建议,多次对调整方案作了比较全面的修改完善。
新的征地土地补偿费标准,根据国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(国土资发[2005]144号)等有关文件精神,将全市14个有集体土地的区县划分为31个区片、14个等级标准。调整的原则:在统筹兼顾各方利益的基础上,充分保障被征地农民利益;多种因素统筹考虑、综合平衡;相同区域实行同地同价。
这次土地补偿费标准调整具有以下特点:一是相同区域实现了同地同价。但考虑到原常年蔬菜乡镇的征地土地补偿费相对较高,为了实现平稳过渡,新标准较大幅度提高了其主导性地类非耕地的补偿标准,对原标准相对较高的耕地土地补偿费,在原基础上略有提高,并准备在今后的不断调整中逐步完善。二是确保被征地农村集体经济组织和农民在标准调整后普遍得益。此次调整涨幅较大。实施新标准后,个别原补偿标准高于新标准的,以原标准为基础增加20%。调整幅度不到20%的,按提高20%的幅度予以补偿。三是对长期从事水产养殖或花木种殖,产值(收入)相对较高的个别地块,由区县政府具体负责认定并协调用地单位,在该被征土地按规定标准补偿的基础上,再按不超过30%的幅度适当增加补偿。新出台的土地补偿费标准较好地维护了被征地农民和农村集体经济组织的合法权益。

上海市房屋土地资源管理局
2008年9月1日

关于调整本市征地土地补偿费标准的实施意见
沪房地资法[2008]551号

各区(县)房地局、浦东新区建设交通委,市建设用地事务中心:
根据上海市发展和改革委员会、上海市财政局《关于同意调整本市征地土地补偿费标准的复函》(沪发改价商[2008]011号),现印发市政府同意的《上海市征地土地补偿费标准》(以下简称新标准),并提出以下实施意见:
一、新标准自2008年9月1日起实施。但新标准实施前已签订征地费包干协议并经市建设用地事务中心鉴证生效的征地项目,仍按原补偿标准执行。
二、实施新标准后,本市原37个常年蔬菜乡镇等少数地块征地土地补偿费的原标准高于新标准的,以原标准为基础增加20%;与新标准相比原标准提高幅度不到20%的,在原标准基础上按提高20%的的幅度补足差额;新标准高于原标准20%以上的,按新标准执行。
本市原37个蔬菜乡镇的建设用地、未利用地的土地补偿按新标准执行。
经区县政府批准的常年蔬菜地,参照本条第一款执行。
三、实施新标准后,经区县政府认定,个别地块长期从事水产养殖或花木种植等,产值(收入)相对较高的,在新标准的基础上,再按不超过30%的幅度增加补偿。
以上意见,请遵照执行。


上海市房屋土地资源管理局
二○○八年九月一日

附 表:
上海市征地土地补偿费标准
(2008年9月1日起执行)
区、县(原常年蔬菜乡镇)建设用地、未利用地农用地
元/亩元/平方米元/亩元/平方米
长宁区新泾镇26,40039.643,20064.8
徐汇区华泾镇26,40039.643,20064.8
普陀区长征镇26,40039.637,20055.8
桃浦镇26,40039.637,20055.8
闸北区彭浦镇26,40039.637,20055.8


区(乡、镇)农用地、建设用地和未利用地
元/亩元/平方米
莘庄镇26,40039.6
颛桥镇23,84035.8
吴泾镇
浦江镇
马桥镇
(原常年蔬菜乡镇)建设用地、未利用地农用地
元/亩元/平方米元/亩元/平方米
虹桥镇26,40039.643,20064.8
梅陇镇26,40039.643,20064.8
七宝镇26,40039.643,20064.8
华漕镇(含龙柏街道)26,40039.640,80061.2


区(乡、镇)农用地、建设用地和未利用地
元/亩元/平方米
东部工业区24,64037.0
方松街道
中山街道23,20034.8
永丰街道
佘山度假区
西部工业区
洞泾镇
车墩镇
石湖荡镇20,88031.3
佘山镇
科技园区
叶榭镇18,48027.7
新浜镇
五厍园区
泖港镇
(原常年蔬菜乡镇)建设用地、未利用地农用地
元/亩元/平方米元/亩元/平方米
九亭镇24,64037.033,60050.4
泗泾镇23,20034.830,00045.0
新桥镇24,64037.030,00045.0


区(乡、镇)农用地、建设用地和未利用地
元/亩元/平方米
南桥镇20,88031.3
庄行镇19,20028.8
青村镇
金汇镇
柘林镇
四团镇
奉城镇
(原常年蔬菜乡镇)建设用地、未利用地农用地
元/亩元/平方米元/亩元/平方米
原青村镇(已合并)19,20028.833,60050.4


区(乡、镇)农用地、建设用地和未利用地
元/亩元/平方米
徐泾镇24,64037.0
夏阳、盈浦
重固镇22,48033.7
赵巷镇
香花桥街道20,16030.2
朱家角镇
金泽镇17,44026.2
练塘镇
(原常年蔬菜乡镇)建设用地、未利用地农用地
元/亩元/平方米元/亩元/平方米
华新镇22,48033.737,20055.8
白鹤镇22,48033.737,20055.8
赵屯镇(已合并)22,48033.733,60050.4


县(乡、镇)农用地、建设用地和未利用地
元/亩元/平方米
横沙乡16,88025.3
城桥镇
陈家镇
长兴乡
中兴镇16,00024.0
新河镇
新村乡
向化镇
竖新镇
三星镇
庙镇
绿华镇
建设镇
港沿镇
港西镇
堡镇
(原常年蔬菜乡镇)建设用地、未利用地农用地
元/亩元/平方米元/亩元/平方米
合兴镇(已合并)16,00024.030,00045.0


区(乡、镇)农用地、建设用地和未利用地
元/亩元/平方米
淞南镇26,40039.6
友谊街道
高境镇(原常年蔬菜乡镇地区参照江湾镇)
杨行镇23,20034.8
宝山城市工业园区
顾村镇
罗店镇21,76032.6
月浦镇
罗泾镇20,88031.3
(原常年蔬菜乡镇)建设用地、未利用地农用地
元/亩元/平方米元/亩元/平方米
庙行镇26,40039.637,20055.8
大场镇26,40039.637,20055.8
祁连镇(已合并)26,40039.633,60050.4
江湾镇(已合并)26,40039.637,20055.8


区(乡、镇)农用地、建设用地和未利用地
元/亩元/平方米
新成路街道23,20034.8
南翔镇
马陆镇
菊园新区
工业区
徐行镇20,88031.3
外冈镇
华亭镇
(原常年蔬菜乡镇)建设用地、未利用地农用地
元/亩元/平方米元/亩元/平方米
江桥镇(含真新街道)26,40039.637,20055.8
黄渡镇26,40039.637,20055.8
安亭镇26,40039.633,60050.4
封浜镇(已合并)26,40039.637,20055.8


区(乡、镇)农用地、建设用地和未利用地
元/亩元/平方米
枫泾镇17,44026.2
亭林镇
金山工业区
漕泾镇
山阳镇
朱泾镇
金山卫镇(原金山卫镇)
金山卫镇(原钱圩镇)16,88025.3
张堰镇
吕巷镇
廊下镇
(原常年蔬菜乡镇)建设用地、未利用地农用地
元/亩元/平方米元/亩元/平方米
原金山卫镇(已合并)17,44026.233,60050.4
原亭林镇(已合并)17,44026.233,60050.4



区(乡、镇)农用地、建设用地和未利用地
元/亩元/平方米
高桥镇25,52038.3
高东镇
高行镇
金桥镇
张江镇
曹路镇23,20034.8
唐镇
川沙新镇
合庆镇
(原常年蔬菜乡镇)建设用地、未利用地农用地
元/亩元/平方米元/亩元/平方米
花木镇26,40039.637,20055.8
北蔡镇25,52038.333,60050.4
不含临江村、红旗村、懿德村、南阜村、天花庵村五个村的三林镇区域25,52038.333,60050.4
含临江村、红旗村、懿德村、南阜村、天花庵村五个村的三林镇区域23,84035.833,60050.4
洋泾镇(已合并)26,40039.637,20055.8
严桥镇(已合并)26,40039.637,20055.8
六里镇(已合并)26,40039.637,20055.8
杨思镇(已合并)26,40039.637,20055.8


区 (乡、镇)农用地、建设用地和未利用地
元/亩元/平方米
康桥镇23,20034.8
周浦镇21,76032.6
新场镇20,16030.2
万祥镇
书院镇
泥城镇
芦潮港镇
惠南镇
航头镇
祝桥镇
宣桥镇
六灶镇
老港镇
大团镇
(原常年蔬菜乡镇)建设用地、未利用地农用地
元/亩元/平方米元/亩元/平方米
周西乡(已合并)23,20034.837,20055.8
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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