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上海市实施《城市房屋租赁管理办法》的意见

[时间:2012/2/6 12:46:50  查看次数:2583  作者:田杰 律师  来源:原创]

上海市实施《城市房屋租赁管理办法》的意见
(1996年6月24日)


  为积极推进本市房屋租赁市场的规范化管理,进一步培育和发展房屋租赁市场,根据建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》(以下简称《管理办法》),结合本市的实际,现提出如下实施意见:
  一、 本市市区、郊县城镇(包括乡镇)规划区国有土地范围内的房屋租赁,除房管部门的直管公房和代理经租房屋、出租给本系统内单位使用和职工居住的系统公房外[TJ1] ,均适用《管理办法》。1991年12月31日前出租的私有居住房屋的租赁,暂不适用《管理办法》。
  二、 房屋所有人将房屋出租给承租人居住或从事经营活动,包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产,均应按照《管理办法》办理。
  三、 房屋出租人必须是房屋所有人。共有房屋的出租,应具有其他共有人同意出租的证明或委托书。代理人代理出租,应具有房屋所有人委托代理出租的证明。出租的房屋须具备如下条件:
  1、已依法取得房屋所有权证和国有土地使用证或房地产权证;
  2、司法机关或行政机关未依法限制房地产权利;
  3、产权清楚,无权属争议;
  4、非违章建筑;
  5、符合使用安全标准;
  6、未抵押或已抵押但经抵押权人同意;
  7、符合外事、安全、公安、环保、卫生等部门的有关规定;
  8、法律、法规未禁止出租。
  凡不具备上述情况之一的房屋,一律不得出租。
  四、 当事人签订的房屋租赁书面合同,必须具备《管理办法》规定的条款内容。
  当事人在订立租赁合同时,可以使用市房地局、市工商局拟订的《上海市房屋租赁合同》示范文本。当事人需对示范文本条款内容进行补充的,应符合《管理办法》的规定。
  五、 房屋租赁实行登记制度,未办理登记的,不得对抗第三人。
  当事人办理房屋租赁登记,除应提交已签订的租赁合同外,还应分别交验下列证件:
  1、出租人应提交的证件出租房屋的房地产权证或房屋所有权证[TJ2] 和土地使用权证;
  出租人的身份证明;
  共有房屋的共有人同意出租的证明或委托书;
  委托代理出租时房屋所有人委托代理出租的证明。
  2、承租人需提交的证件境内个人的居民身份证或户籍证明;
  境内单位(包括“三资”企业)的工商注册登记证明;
  境外人士的护照或回乡证明;
  境外单位的经公证或认证的合法资格证明(法律、法规另有规定的除外)。
  六、 当事人应在签订租赁合同后15天内,按下列规定持租赁合同和有关证件到房地产管理部门办理房屋租赁登记手续:
  1、除浦东新区外、凡当事人双方或一方是境外单位或个人的房屋租赁(以下称涉外房屋租赁),由市房地产管理部门负责受理;
  2、除涉外房屋租赁外的其他房屋租赁,由房屋所在区、县房地产管理部门负责受理;
  3、浦东新区范围内的房屋租赁,包括涉外房屋租赁,由浦东新区房地产管理部门负责受理。
  房地产管理部门经审核同意租赁的,应在受理房屋租赁登记申请之日起的5天内核发市房地局统一印制的《上海市房屋租赁证》(以下简称《房屋租赁证》),并通知税务机关。经审核不符合规定的,则由房地产管理部门将租赁合同和有关证件退还给当事人。
  七、 取得《房屋租赁证》后变更或解除房屋租赁合同的,应办理变更或注销登记。
  八、 承租人在租赁期限内征得出租人同意,可以将租赁房屋的一部分或全部转租给他人,出租人可以从转租中获得收益。
  房屋转租由转租双方签订书面合同,经原出租人书面同意后,办理租赁登记手续。
  九、 房屋出租人或转租人应在领取《房屋租赁证》后7天内,向税务机关办理纳税手续,并依法缴纳有关税费。其中,城镇私有房屋出租人或转租人应按《上海市城镇私有房屋租赁税收征收管理试行办法》缴纳有关税费。
  十、 行政划拨土地上的房屋出租,应缴纳土地收益。具体办法另订。
  十一、 市房地局负责本市房屋租赁的管理工作。
  十二、 本意见从1996年10月1日起施行。


[TJ1]此表明,该办法不适用于上海地区的公房出租。这与《管理办法》规定的范围不同。


[TJ2]即对于在划拨土地上建造的房屋,不享有土地使用权所以不是“房地产权证”而仅是“房屋所有权证”。 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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