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上海代经租房屋纠纷-房东赶走房客

[时间:2012/5/13 22:03:00  查看次数:2453  作者:上海房产律师  来源:转载]

上海房产律师点评:“代经租”可能并不是一个很多都知道的概念,甚或鲜为人知。但对于上海地区的部分业主而言,这是他们的一块“心病”了。这种历史的遗留的问题,面临着诸多处理的困难。根据上海市2006年的处理方案,部分代经租房屋已经得以解决,但还是有一些难啃的骨头。但目前的情况是,在政府无力促成双方当事人达成协议的情况下,按照2006年该规定的指引,双方当事人应可以向法院起诉寻找解决办法。因此,我们也惊喜看到上海部分法院作出有利于业主的判决。但最近的情况显示,法院似乎已经关闭了处理此类案件的大门。田律师最近正在处理的一个案件,可谓费尽周折。该案在立案阶段差点流产。之所以被立案成功,是因为立案法官失误造成的漏网之鱼。且该立案法官还特地打电话给田律师当事人要求其撤诉,并声称如不撤诉,肯定判其败诉。在当事人坚持起诉的情况下,案子得以安排审理。但承办法官则致电本律师,认为在双方当事人没有达成协议的条件下,法院不可能支持原告要求被告迁出房屋的诉讼请求。主要理由是说,这是政府应该承担的责任,不能让法院来判。在此,田律师并不想就本案谈及太多。明天就要开庭了,希望法官能秉承法律的基本信念,公证判决。
 
 
刘尚廉、刘佳宁、刘佳蕴因房屋所有权纠纷一案


  上诉人(原审被告)刘尚廉。

  上诉人(原审被告)刘佳宁。

  上诉人(原审被告)刘佳蕴。

  上述三上诉人共同委托代理人孙洪林,上海市申房律师事务所律师。

  上述三上诉人共同委托代理人梁蔚飞,上海市申房律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)龚理华。

  被上诉人(原审原告)龚理曾。

  上述二被上诉人共同委托代理人江建平,上海市江华律师事务所律师。

  上诉人刘尚廉、刘佳宁、刘佳蕴因其他所有权纠纷一案,不服上海市静安区人民法院(2008)静民三(民)初字第225号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,刘尚廉与刘佳宁、刘佳蕴系祖孙关系,三人现为本市长乐路672弄18号三层前间、三层亭子间(以下简称系争房屋)的实际使用人。本市长乐路房屋原系案外人龚安庆所有的私房,该房屋在1966年被接管没收。归公期间系争房屋的承租人为刘尚廉。1989年7月1日起,系争房屋按原产证户名发还产权,但暂不发还管理权,由原上海市静安区延安中路房产管理所(现名:上海延中物业管理有限公司)代为经租管理。1992年,龚理华、龚理曾取得本市长乐路房屋产权,二人系共同共有。

  为妥善解决本市落政代经房产的租赁矛盾,上海市房屋土地资源管理局、上海市财政局、上海市建设和交通委员会于2006年1月28日下发了《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见》(以下简称《实施意见》)。根据该《实施意见》的规定,上海市静安区房屋土地管理局(以下简称静安区房地局)于2007年3月向龚理华、龚理曾发出《上海市处理落政代经房产租赁矛盾意见征询单》,龚理华、龚理曾选择了第一种“政府、私房业主共同给予承租人货币补贴,承租人腾出私房归还业主”的处理方案。静安区房地局收到龚理华、龚理曾递交的《关于解决落政代为经租房产租赁矛盾的申请》以后,以书面形式告知刘尚廉。刘尚廉以书面形式表示已经收到告知单,并表示同意按照政府政策合理解决系争代经租房屋事宜。之后,静安区房地局委托房地产评估机构对系争房屋的市场价格进行评估,并将评估结果告知单送达私房业主龚理华、龚理曾和承租人刘尚廉,龚理华和刘尚廉均签收该告知单。2007年9月14日,私房业主龚理华、龚理曾(甲方)与承租人刘尚廉(乙方)签订了《上海市处理落政代经房产租赁矛盾货币补贴、搬迁协议书》(以下简称协议),约定:“1、甲方给予乙方补贴人民币(大写)捌万柒仟贰佰贰拾壹元整(以下币种均为人民币),汇入区房地局指定银行帐号内。2、乙方得到政府给予补贴(大写)柒拾捌万肆仟玖佰玖拾贰元整。3、乙方另有房屋搬迁不再购房的,自签本协议后于2007年10月15日前迁出上述私房将使用权归还甲方。在收到区房地局(私房落政办)的领款通知后,持退租单、户口迁移证(复印件)到区房地局(私房落政办)办理补贴款申领手续。4、自签本协议后于9月21日之前,承租人到上海延中物业管理公司办理退租手续;区房地局(私房落政办)在9月30日撤销上述私房的代为经租,并督促物业管理单位结算落政代经期间租金和有关费用,私房由甲方自行管理……”。协议签订后,龚理华、龚理曾履行了协议内容,交付业主承担部分的私房落政补偿款87,221元,静安区房地局出具收据。2007年9月14日,刘尚廉办理了系争房屋的退租手续。2008年3月18日,静安区房地局落实私房政策办公室出具《撤销长乐路三层前间、三层亭子间落政代为经租通知书》,内容为:“龚理华、龚理曾:长乐路三层前间、三层亭子间,合计建筑面积50.66平方米,属你户的私房落政代为经租房屋。根据《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾实施意见》〔沪房地资政(2006)78号〕第三条第二款六项的规定私房业主与承租人双方于2007年9月14日签订《上海市处理落政代经租房产租赁矛盾货币补贴、搬迁协议书》,现业主方已履行了协议约定,但承租方未履行于2007年10月15日迁出上述私房将使用权归还业主的协议约定。为此,按《上海市处理落政代经租房产租赁矛盾货币补贴、搬迁协议书》第4条规定,我局于2007年10月1日起撤销三层前间、三层亭子间的落政代为经租,由业主自管。”

  原审法院另查明,1985年,上海医科大学增配本市斜土路2200弄32号302室给刘尚廉户,该“单位房屋调配审批表”上列明受配人名单:“户主刘尚廉、妻唐梅英、子刘永新、媳陈维君、孙女刘佳蕴。”分配原因为“刘尚廉副教授现住长乐路二间28.7平方米是1968年由业主龚理华的嫂嫂谢云芝与刘尚廉自愿交换的。现为落实私房政策,刘本人曾向汪道涵市长和市、区落政办反映后,同意刘尚廉继续居住,现住房不予落政,在此情况下学校同意再分配斜土路2200弄32号302室一套住房。”1994年,刘尚廉之子刘永新取得上述斜土路房屋产权。

  原审法院又查明,本市都市路399弄5号501室系刘尚廉之妻唐梅英与刘佳蕴共同共有的产权房。

  原审法院再查明,刘尚廉向上海延中物业管理有限公司缴纳系争房屋租金至2008年12月。

  原审法院审理中,上海市静安区房屋土地管理局落实私房政策办公室表示,龚理华、龚理曾与刘尚廉签订的协议中业主方应当支付的87,221元已经到帐,只要承租方按照协议完成退租、户口迁移以及搬离,就可以到房地局领取全部房屋补贴款,包括业主方支付的87,221元和政府补贴的784,992元。

  龚理华、龚理曾在原审审理中变更诉讼请求为要求刘尚廉、刘佳宁、刘佳蕴迁出系争房屋。因双方各执己见,致调解不成。

  原审法院经审理后认为,公民的合法权益受法律保护。本市长乐路房屋原系案外人龚安庆所有的私房,该房屋因历史原因在1966年被接管没收。经落实政策后,系争房屋自1989年7月1日起即按原产证户名发还产权,但暂不发还管理权,由房管所承办经租管理手续。即系争房屋的占有、使用权能和收益、处分权暂时分离,由承租人和产权人分别享有,这是国家对文革历史遗留问题的过渡性处理。《实施意见》颁布实施后,静安区房地局按照文件制定的处理原则和程序操作,采取货币补贴的方式进行安置,龚理华、龚理曾作为业主,刘尚廉作为承租人也以签订协议的方式认可了这种处理方式。自2007年10月1日静安区房地局撤销系争房屋的落政代为经租,由业主自管之日起,龚理华、龚理曾作为房屋所有权人便对系争房屋享有了完整的占有、使用、收益和处分的权利。现龚理华、龚理曾决定不再将系争房屋继续出租给刘尚廉居住使用,系龚理华、龚理曾自由处分其财产所有权,应当予以保护。刘尚廉、刘佳蕴均在他处有房,且承租人刘尚廉获得房屋补贴款后,该户的住房安置问题亦可以得到解决。刘尚廉、刘佳宁、刘佳蕴关于协议并非刘尚廉真实意思表示,且侵害刘佳宁、刘佳蕴的权益,属无效协议的辩称,因刘尚廉、刘佳宁、刘佳蕴并未提供相应证据予以佐证,且刘尚廉作为系争房屋承租人,符合《实施意见》中的签约主体资格,故原审法院对刘尚廉、刘佳宁、刘佳蕴此项辩称不予采信。至于刘尚廉辩称已向上海延中物业管理有限公司缴纳系争房屋租金至2008年12月,故其对系争房屋租赁关系尚存的辩称,因静安区房地局已经于2007年10月1日撤销系争房屋的落政代为经租,并通知了上海延中物业管理有限公司,刘尚廉也于2007年9月14日办理了系争房屋的退租手续,故对此项辩称原审法院亦不予采信。

  原审法院据此做出判决:刘尚廉、刘佳宁、刘佳蕴应于本判决生效之日起十五日内迁出本市长乐路三层前间、三层亭子间。

  原审判决后,刘尚廉、刘佳宁、刘佳蕴不服,提出上诉称:刘尚廉与龚理华、龚理曾所签订的协议并非自己的真实意思表示,且未征得刘佳宁、刘佳蕴的同意,侵害了刘佳宁、刘佳蕴的合法权益,因此认为上述协议无效;上述协议约定的政府补贴款的支付方为静安区房地局,其只作为见证方盖章并未作为签约主体,故认为协议无法实际履行;因上诉人并无他处住房,协议约定的迁让条件未成就,且刘尚廉已支付系争房屋2008年全年的租金,证明出租人认可与刘尚廉之间的租赁关系,故被上诉人无权要求上诉人迁让。请求本院撤销原判,依法改判驳回被上诉人原审时的诉讼请求。

  被上诉人龚理华、龚理曾答辩称:根据《实施意见》规定,被上诉人只需与承租人刘尚廉签订协议,不需经刘佳宁、刘佳蕴同意;该协议系房地局召集私房业主和承租人签订的,虽房地局不是协议签约主体,但房地局表示只要承租人刘尚廉迁出系争房屋,相应安置款会全额支付给刘尚廉;1985年刘尚廉获得单位增配房屋,目前该房产权已在其子刘永新名下,说明刘尚廉是有房屋的,即使无房,若按协议履行,刘尚廉也可获得补偿款购房来安置其户居住;物业管理公司是在不清楚刘尚廉退租的情况下收取其所缴纳的租金。综上,请求本院驳回上诉,维持原判。

  本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。

  本院认为,本市长乐路房屋原系龚安庆所有的私房,文革中被没收归公。落实政策后,该房三层前间、三层亭子间即本案系争房屋的产权于1989年7月1日起按原产证户名发还,但由房管所代为经租管理。1992年龚理华、龚理曾取得本市长乐路房屋产权。后静安区房地局按照《实施意见》精神制定的处理原则,采取货币补贴的方式安置刘尚廉,并已撤销代为经租,将系争房屋的使用权归还给龚理华、龚理曾。此时起,龚理华、龚理曾作为所有权人,对系争房屋享有完整的占有、使用、收益和处分的权利。故龚理华、龚理曾诉请刘尚廉、刘佳宁、刘佳蕴迁让,于法有据,原审法院对其诉讼请求予以支持并无不当。至于刘尚廉退租后仍向上海延中物业管理有限公司缴纳系争房屋租金至2008年12月,不属于本案处理范围。综上,上诉人的上诉请求,缺乏依据,本院不予支持。原审法院所作的判决正确,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费80元,由上诉人刘尚廉、刘佳宁、刘佳蕴共同负担。

  本判决为终审判决。



审 判 长  卢薇薇

代理审判员  彭 辰

代理审判员  李 媛

二○○九年二月十七日

书 记 员  仇祉杰
 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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