欢迎来到上海房地产法律网|上海房产律师|房地产律师|房地产投资|上海涉外房产律师|涉外房产继承! 今天是2017年10月22日  星期日 设为首页 加入收藏
您当前的位置:首 页 >> 房地产开发 >> 土地开发

关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见

[时间:2013/11/2 21:58:46  查看次数:1171  作者:上海房产律师  来源:转载]

上海房地产律师点评上海市规土局的这一文件在房地产市场特别是工业地产领域产生了巨大的争议和影响。它明确了之前一直处于模糊地带的法律问题,特别是有关工业地产权属登记和交易的处理。有以下几点值得关注:(1)明确了工业用地和与其相近用地性质的仓储、科研用地之间的用地性质转换;当然这需要根据相关地块的控制性详细规划来实施,甚或需要修改已经实施的控制性详细规划;(2)工业厂房之权属登记时候需要在权属证书上注明不得转让、分割等字样;(3)明确了工业用地作为生产性质的资产,进得为生产配套之性质而使用,工业用地及其之上的厂房均不可以分割登记权属,不可分割出售和转让。显然,这些规定主要是针对实践中土地使用权人私自改变土地使用性质和用途,把工业用地作为住宅或商业用地开发而谋利的行为。但这一规定本身引起法律争议。显然,最基本的来说,土地作为社会最为重要的一项资产和资源,涉及其权属及其交易流转等基本的民事权利,显然不是地方一个通知就可以做出规定的。换言之,从立法法看,这个规定是有问题的。但实践中,各个地方政府部分在管理中习惯于默示上位法的规定。在上位法没有明确规定的情况下,更是大胆为之。
 
 
 
 
 
 
关于印发《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》的通知
沪规土资地〔2011〕1023号

各区县规土局、机关各处室、局属各单位:
近年来,全市规划国土资源系统以机构改革、规土合一为契机,按照市委、市政府把上海建设成为全国“行政效能最高、行政透明度最高、行政收费最少的行政区之一”的总体目标,加快行政管理创新和业务流程再造,制订了统一的审批、审核格式文本,推进标准化、格式化审批。目前,全市“两规合一”工作已基本完成,全市规划国土资源管理的统一数据底版已全面建成,为下一步深化行政审批制度改革打下了基础。因此,自2012年1月1日起,对本市农转用和土地征收手续,我局将委托区县办理,继续推动管理重心下移,并按照“规划编制、审批、实施三分离”和“规划决策、执行、监督三分开”的原则,优化详细规划审批流程,提高审批效率。现将《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》印发给你们,请切实抓好贯彻落实工作。
特此通知。
二○一一年十二月十二日

关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见

为了进一步深化行政审批制度改革,加快管理创新,自2012年1月1日起,我局将对本市农转用和土地征收手续采取委托区县办理的办法,推动管理重心下移;按照“市区联手、分区管制、分类处理、分层控制”的要求,进一步优化详细规划审批流程,全市控制性详细规划审批试行全过程网上审批。现提出以下实施意见:
 
一、委托区县办理农转用和土地征收手续
 
(一)委托事项
 
对本市范围内属上海市人民政府审批权限的城市批次农转用(含未利用地转为建设用地)、土地征收项目和单独选址建设项目,将委托区县进行办理。该事项委托区县后,将与前置的土地预审环节和后置的供地环节形成区县主导的完整的土地项目审批业务链,从而有效避免多级交叉,充分体现权责一致,有利于提高审批效率。
 
国家规定,农转用和土地征收审批权限是国务院和省级人民政府。对于省级人民政府审批权限,可采用授权省级土地管理部门代为审批。我市土地审批用印为“上海市人民政府土地审批专用章”。委托办理后,各受委托区县规土局依法完成前期办理事项后,凭区县规土局主要领导签字,到市局总窗口盖章生效。
 
考虑到各中心城区项目和市批、国批项目的特点,本次对中心城区各局暂不委托;对原市批项目包括市批跨区项目、重大工程项目,在市局批准项目选址后,全部土地手续交各区县办理,对于该部分项目,区县应高度重视,优先办理;对国批项目采用原方式代为转报不变。
 
(二)实施要求
 
审批信息系统同步调整。为便于土地审批工作的规范、高效、有序,并经受国家严格的土地例行督察、专项检查和土地审计,市局将从2012年1月1日起,将市批信息系统临时调整并开放给各区县使用;同时针对业务需求,对区县土地审批平台进行升级,并于2012年4月1日起提供区县使用。
 
审理政策与业务口径移交:(1)自动比对是否符合区县镇乡土地利用总体规划,不符合的一律不得进入项目程序;(2)自行认真核对国家发布的禁止供地和限制供地目录,核对拟征土地权属中耕地面积和其他土地面积上限,核对是否属于国务院批准权限用地范围,不符合的一律不得进入项目程序;(3)自行组织上报和审核“一书四方案”,认真核对和区分带征地中的因规划建设原因的带征地和因撤队等原因的带征地范围,认真审核项目用地规模的节约集约;(4)自行对照确定供地方式,按划拨、协议出让或招拍挂方式进行供地;(5)在审理工作中,新增计划和补充耕地一律先用区库指标,同步明确新增计划库存和新增耕地确认书,若确认市统筹,可采用月库补库方式处置;(6)在审理工作中,同步处置拟征土地权属中的违法用地;(7)在审理工作中,同步完成新增建设用地使用费入国库和耕地开垦费缴纳市局帐户工作。
 
(三)指导监管
 
由市局许可处牵头,土地处、综计处、信息中心等部门参加成立指导小组,帮助区(县)局尽快熟悉程序和政策口径。由市局监督处牵头,许可处、综计处、土地处、信息中心等部门参加成立监督小组,定期抽查,对违法违规办理进行公开通报和责令整改,性质严重的取消委托办理资格。
 
(四)其他事项
 
开展批次组件改革,对闵行、宝山项目开展全部一个批次对应一个项目(农民建房除外),对其他各区推荐一个批次对应一个项目,也可采用同类项目组件,但应避免项目之间相互影响。
 
使改征、只征不转、只转不征、先征后转的政策口径将进一步明确后,按标准操作。
 
本市农转用和土地征收手续采取委托区县办理后,考虑到原农转用征收审批环节承担了大量额外的审核把关工作,市局将加强土地预审环节,关口前移。主要后续工作有:增加土地权属报告对审批信息的提示、支撑,如是否符合土地利用规划、是否有违法用地、用地规模、指标落实规模、带征地范围提示等;明确和制订土地分类与规划分类对接目录,明确划拨、协议出让等供地方式的办理标准;明确征用与转用分离的政策口径(使改征、只征不转、只转不征、先征后转)。
 
二、进一步优化详细规划审批流程
 
(一)进一步推动104工业区块管理重心下移
 
104工业区块控制性详细规划编制(含调整)和审批由区县政府负责,具体由区县规土局按规定程序组织开展相关工作。控规编制任务书由区县政府核准后,报市规划国土资源局备案;规划成果由区县政府批准,统一纳入市规划国土资源信息平台后生效。
 
1.简化104工业区块控规编制(含调整)工作。
 
104工业区块规划编制,以明确产业园区整体的土地使用、道路交通和市政设施等规划内容为主(上海市104工业区块规划编制规范于2011年12月12日起正式施行)。产业用地的地块边界可不予划示,容积率按0.8~2.0进行区间控制,建筑高度30米。在产业用地出让时,核定容积率等设计条件时,在规划确定的容积率区间内、依项目要求确定。针对104工业区块整单元控详编制确有难度的,且产业项目又急于建设的,通过区县政府认定,可以街坊为单位编制控详规划。
 
104工业区块对于规划执行中关于容积率调整(小于2.0)、工业仓储研发用地之间用地性质转换、地块拆分合并、建筑高度调整等,按照控制性详细规划实施方案、专家论证等类型,简化流程,相应成果同步纳入市规划国土信息平台。
 
其中,涉及容积率调整(小于2.0)等内容,在对项目必要性、地区交通影响、环境保护等方面进行论证的基础上,通过编制控制性详细规划实施方案(成果深度为修建性详细规划,可不予公示),由区县政府审批(其中,部分试点园区可由园区管委会审批)。
 
涉及工业、仓储、研发用地之间的相互转换和细分、拆分、合并以及建筑高度的调整,在项目实施阶段通过专家论证程序确认,由区县规土局审批。
 
2.规范已出让工业用地容积率调整和容积率大于2.0,且不大于3.0研发等特殊项目核定程序。
 
已出让工业用地提高容积率应整体控制,控详规划编制中原则上按出让合同明确的规划要求确定。对于符合产业发展导向、地区规划控制、环境保护要求且不影响相邻基地合法权益的产业项目,经区县政府集体决策,可根据项目需求合理确定地块容积率。容积率大于2.0(且不大于3.0)、或建筑高度大于30米(且不大于60米)的研发等特殊项目,应当经区县政府认定后,在任务书备案中予以注记、明确。
 
3.加强工业项目土地出让合同、房地产登记监管。
 
各区县政府应力求从源头做好监督管理。土地管理部门应在新签产业园区土地出让合同或对原有合同签订补充合同中明确:用地单位建造的工业厂房和配套设施仅供其生产使用,土地、房屋不得分割转让;区县规土部门或园区管委会在园区控制性详细规划实施方案、《建设工程规划许可证》审批中,对用地单位规划方案严格审查,避免出现易于分割转让的建筑形态;区县政府作为责任主体,应整合计划、产业、规土和环保等部门,对园区项目规划、审批、建设、登记各个环节加强管理,不得出现园区房地产分割转让的情形。
 
在具体房地产办理中,根据土地出让合同,登记机构对产业园区中已出让的土地不得将宗地分割办理登记;产业园区中出让土地上的房屋竣工后,房屋应以幢为基本单元办理登记;产业园区中同宗土地房屋进行转让时,不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记;登记机构核准登记的,应在房屋土地登记簿和房地产权证的附记栏内注记“土地、房屋不得分宗、分幢、分层、分套、分间转让”
 
(二)进一步推动104工业区块外、集建区内(195平方公里区域)转型发展
 
集建区内、104工业区块外存量工业用地鼓励功能、业态发展转型,结合地区发展要求推进产城融合、功能提升。
 
符合产业发展导向、地区规划控制的工业用地可予保留。确因产业发展需要提高容积率的项目,在明确企业自用并满足产业发展导向、地区规划控制、环境保护要求且不影响相邻基地合法权益的前提下,经区县政府认定后,可以通过以街坊为单位、编制修建性详细规划予以确认。修建性详细规划经区县政府审批后纳入市规划国土资源信息平台。在土地补充出让合同中明确不得分割、不得转让;并在房地产初始登记时,在权证上注明不得分割、不得转让。补充合同签订后,出让人应当加强合同的后续监管,按照合同约定履行项目投资建设要求,对项目固定资产总投资、投资强度、开发投资总额等未达到约定标准的,应当支付违约金。
 
(三)进一步推动集建区外(198平方公里区域)整理复垦
 
集建区外现状工业用地应限制工业项目发展,逐步消除。个别因产业发展需要,确需在自有土地上进行建筑改建、扩建行为的,采取“一事一议”方式,通过计划、产业、规土和环保等部门联合会审,经区县政府集体决策后予以确认。方案经区县政府审批后纳入市规划国土资源信息平台。

上海市规划和国土资源管理局办公室
2011年12月12日印发
  
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

手机:13816548421
电话:021-20283433
电子邮件: jie.tian@dentons.cn
地址:上海浦东新区银城中路501号 上海中心大厦15层