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【转载】工业地产运作中常见的法律问题解析

[时间:2013/11/2 22:22:12  查看次数:1036  作者:上海房产律师  来源:转载]

在中国房地产行业中,工业地产是专业性更为强的地产分类,目前国内没有针对工业地产颁发的相关法律条例,而工业地产开发运营过程中也可能遇到许许多多的问题,在此,搜房网搜集整理网络百家之言,晒繁就简,力争为您提供最简洁有效的工业地产运作的法律资料。

工业地产的起步虽晚,但是,归根到底,它还是属于我国的地产业的一个不可或缺的部分,所以它必须受我国法律的控制;但是目前为止,我国还没有一部法律是针对工业地产的颁发的,甚至与工业地产相关的法律也甚少,但是,即使这样也不能说工业地产的发展是不受我国法律的制约,下面笔者将工业园开发前、开发时与开发后进行经营这三个过程中可能遇到的法律问题做一个小结,希望起到抛砖引玉的作用。

工业地产

第一,开发前。如前面所述,土地是制约工业地产发展的最重要的因素,所以获取土地使用权是发展工业地产的首要条件,这里就涉及到工业地产土地使用权取得的问题。在我国,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定了各类土地的最高出让年限:“居住用地为70年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或者其它用地为50年”。而工业用地土地使用权的转让只能通过招标、拍卖与挂牌等公开竞价的方式进行。由于全国各地区对该转让方式的具体要求不一,下面以深圳为例,介绍其转让的步骤:

首先,市土地行政主管部门应当至少在招标、拍卖开始日前20日或者挂牌截止日前20日,公开发布招标、拍卖或者挂牌出让公告。然后申请投标或者竞买的,应当根据公告要求在招标、拍卖开始日或者挂牌截止日10个工作日前向资格审查部门提出投标或者竞买资格审查申请;申请人尚有闲置土地或者未缴清所欠地价款的,市土地行政主管部门应当告知资格审查部门不再受理其投标或者竞买申请。资格审查部门应当在收到投标或者竞买资格审查申请之日起10个工作日内,对投标或者竞买申请人的投标或者竞买资格进行审核。

接着,取得投标或者竞买资格后,申请人凭资格审查部门出具的相关文件到市土地房产交易中心办理投标或者竞买手续并缴纳保证金。以招标或者拍卖方式出让用地,符合资格并缴纳保证金的投标人或者竞买人少于3人的,市土地行政主管部门应当重新组织招标、拍卖或者转为挂牌方式出让。重新组织招标、拍卖或者转为挂牌方式出让的,应当依照本规定重新发布公告。以挂牌方式出让用地,在挂牌期限内仅有一个符合资格的竞买人报价的,挂牌成交,但报价低于底价(保留价)的除外。

最后,依法确定竞得人或者中标人后,由市土地行政主管部门与竞得人、中标人现场签订成交确认书,由市工业主管部门或者相关产业园区管理机构与竞得人、中标人现场签订用地发展协议书。市土地行政主管部门应当依据成交确认书、用地发展协议书和其他有关规定,于成交当日与竞得人、中标人签订土地使用权出让合同;成交当日签订土地使用权出让合同确有困难的,应当在成交后的第1个工作日签订。自土地使用权出让合同签订之日起5个工作日内,受让人应当向土地主管部门缴清地价款。之后,竞得人、中标人方能取得该地的使用权。

其实,在我国各地,工业用地土地使用权的转让基本上是大同小异,这是开发一个工业园的前提条件,开发商除了要注意按照法定的程序获取工业用地土地使用权之外,还要关心政策的走向,这些我们可以比照商业地产开发的一些例子进行说明。比如前几年,由于一线城市的商铺的出租与销售被炒的很火热,因此,上海市政府针对这一现象发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》,在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让,并规定经行政管理部门同意将权属单元分割转让的,房地产权利人应当在分割建设工程竣工验收后,持有关部门的批准文件向房地产登记机构办理房地产变更登记手续。经房地产登记机构核准变更登记的,房地产权利人方可进行转让。也就是说,商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。这一措施使得一些商业店铺的投资商进退维谷,最后不得不壮士断臂。同样的,在工业地产开发前,开发商不应只看到开发后的利益,而是应该从多方面来考虑问题,降低相应的风险。

第二,开发的过程中。在开发的过程中,可能经常涉及到房屋拆迁、工程的承包、分包、转包、装修装饰等相关问题。

所谓房屋拆迁是指建设单位或者个人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件,在取得拆迁许可证的情况下,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失给予补偿的一系列的民事行为。在拆迁过程中可能遇到拆迁补偿、房屋拆迁的安置等问题,一般情况下拆迁人和被拆迁人就被拆迁的房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积各安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项签订拆迁协议,具体操作过程可以依据我国的《城市房屋拆迁管理条例》、《城市私有房屋管理条例》《中华人民共和国民法通则》等相关法律法规进行实际操作,这里就不在一一介绍。

开发商在将工程发包给承包单位的过程中也要注意相关的法律问题,如承包商是否有相应的资质,工程的建造过程是否存在非法分包、转包以及将工程肢解发包等问题,我国的《中华人民共和国建筑法》、《合同法》中关于建设工程合同等都对这几个方面做了详细的规定,开发商应注意相关法律法规的规定,很多时候也许开发商未能意识到自己或者承包商的行为违反了法律法规,从而最终遭受巨额的损失。

装修装饰也是在开发过程中不可忽视的一个问题,在我国,只有颁布了有关住宅房屋装修装饰的法律法规,对于工业厂房、物流仓库、工业研发楼宇等的装修装饰没有特别的规定,但国内不少的工业园在开发的过程中就因装修装饰过程中存在问题,从而引发官司,比如装修单位提供的服务不合格,开发商拒付装修装饰费用等,笔者认为在实务操作时可以依据相关的住宅房屋装修装饰的法律法规,如《房地产管理法》、《消防法》、《建筑法》、《合同法》等。

第三,开发后经营过程。这一过程关系到开发商在开发后对工业园厂房或者仓库等的出租出售等问题,因为这一过程方式多样化,所以产生的法律关系也比较多,如房屋买卖合同法律关系、房屋租赁合同法律关系、担保法律关系、还有投资商按揭贷款时与银行发生的抵押借款合同关系等等。

当开发商选择出售的管理模式时,投资者首先与开发商签订厂房或者物流仓库等房屋买卖合同,这与商业地产和商品房买卖是相同的,投资者购买前要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如预售许可证、规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证,土地用途、出让年限等)等;决定购买后,仔细认真地签署《商品房买卖合同》,特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。

当开发商选择出租的方式进行管理时,投资者与物流管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给物流管理公司,根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。

在选择为客户定制出售、出租类似的经营模式时,为了吸引更多的投资商,开发商通常会为投资人打一只定心针,引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产,为投资者的收益提供一定条件的担保。这样使这次交易的主体成为三方,开发商获取更多业务的同时也让投资者的风险减少了。

结语

工业地产作为特殊的地产行业,其发展空间相当大,运营模式也不断在完善,上面所述的几种情况只是整个工业地产开发过程中遇到的法律问题的冰山一角而已,还有很多相关的法律问题都有待我们去探索、研究解决。因此,在工业地产开发过程中为我们律师行业提供了很多的业务,只有牢固的掌握相关的知识,并且不断地探索与创新,对问题进行全面、有条理的分析,才能为大家提供更加优质的服务。 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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