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深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)

[时间:2013/11/2 22:34:56  查看次数:1128  作者:上海房地产律师  来源:转载]

上海房产律师点评深圳市这个规定允许有限度的工业用地分割转让,显然这与上海市在《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》的有关规定不同。然而让田律师大跌眼镜的规定是,深圳市在该办法中竟然明目张胆地“抢钱”,收取转让方一半以上的转让增值收益。这种政府向百姓收钱的规定为何在没有任何上位法规定的情况下就可以公然在一定地方实施了?这个收钱的理由是什么?为什么企业的资产在转让的时候要硬生生地上交这边费用?在收取了这个费用后,那么厂房转让时土地增值税还需要收取吗?结合去年深圳市政府在处理金光华广场一案的流氓做法,本律师认为,深圳市政府在当下似乎已经丧失了引领中国走向正确的改革开放方向的地位。地方政府如此揽财,值得警惕。
 
 
各区人民政府,市政府直属各单位:
《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。
深圳市人民政府办公厅
2013年1月7日
 
深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)
 
  第一条 为规范我市工业楼宇转让,推进市场配置产业空间资源,促进产业空间资源有序流转,实现产业转型升级,根据相关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
 
  第二条 本市行政区域内工业楼宇(含本办法实施前兴建的工业楼宇)的转让适用本办法。
 
  本办法所称工业楼宇,是指在工业用地上兴建的用于工业生产(含研发)用途的建筑物、构筑物及其附着物。
 
  深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让,按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。
 
  属于《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策适用范围的工业楼宇的转让,按照《决定》及其他相关规定执行。
 
  第三条 本市行政区域内划拨或出让工业用地上已合法建成的工业楼宇及配套设施,除法律、法规、规章、本办法另有规定或者用地批准文件、土地使用权出让合同另有约定外,可以宗地为单位进行整体转让。
 
第四条 用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇,可分割转让。
用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇,不得分割转让,但具有下列情形之一的可分割转让:
(一)因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的;
(二)因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的;
(三)因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等,被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产,工业楼宇必须分割转让的;
(四)企业将其拥有的工业楼宇作价入股,其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;
(五)产业转移后,企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;
(六)单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇,企业自用确有富余,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;
(七)租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业,需购买工业楼宇的,已租用部分的工业楼宇可以分割转让;
(八)为满足首次公开发行股票并上市的发行条件,已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的,该部分工业楼宇可以分割转让;
  (九)法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。
 
  第五条 工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。
 
  用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让,受让人必须符合产业准入条件并通过各区(新区)产业主管部门依法进行的资格审查。
 
  第六条 依照本办法规定限整体转让的工业楼宇,自用地批准文件生效之日起或土地使用权出让合同签订之日起不满20年进行整体转让的,政府在同等条件下享有优先购买权。
 
  本办法第四条第二款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(六)、(九)项规定的工业楼宇分割转让的,政府在同等条件下可以优先购买。
 
  第七条 工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时,作为共有部分的建筑物或配套设施应根据《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让。
 
  工业楼宇分割转让时,市规划国土主管部门应明确宗地内专有部分与共有部分的范围。
 
  第八条 非商品性质的工业楼宇,进行整体转让的,应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价;进行分割转让的,还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
 
  本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的,应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
 
  第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
 
  城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让,其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
 
  本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时,按照下列规定补缴地价:
 
(一)改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中,属于工业楼宇的,应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价;属于配套设施的,应按照市场评估地价标准补缴地价;
  (二)适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。
 
  本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目,按照本条第三款的规定补缴地价后,项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。
 
  第十条 工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押。
 
  第十一条 符合本办法规定可以转让的工业楼宇,可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。
 
第十二条 未经分割登记的工业楼宇依照本办法规定分割转让的,在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转移登记所需的材料外,还应提交下列材料:
(一)规划主管部门出具的楼宇分割改造相关批准文件及施工图图纸;
(二)消防主管部门出具的楼宇分割消防安全验收合格文件或备案凭证;
(三)测绘部门出具的楼宇分割测绘查丈报告;
  (四)转受让方自愿接受本办法有关再转让期限限制、优先购买权、增值收益分成规定的承诺书。
 
  依照本办法或其他有关法律、法规的规定,工业楼宇分割转让需补缴地价的,申请人还应提交已补缴地价的证明文件。
 
  第十三条 依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇,以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。
 
  依照本办法规定不得分割转让的工业楼宇,可以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。
 
  本条所称工业楼宇基本单元,是指有固定界限、可独立使用且有明确、唯一编号(栋号、室号等)的楼宇或者特定空间。
 
  第十四条 工业楼宇转让的,转让方应将一定比例的增值收益上缴政府,纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。具体收缴办法由市规划国土主管部门另行制定。
 
  前款所称的增值收益,是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额;工业楼宇转让时,已按照本办法规定补缴地价的,应同时扣减已补缴的地价。
 
工业楼宇的增值收益按下列方式缴交:
(一)工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分,按50%的比例上缴;
(二)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分,按60%的比例上缴;
  (三)工业楼宇转让后,自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。确需在5年内转让的,工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。
 
  转让方申报的合同成交价格等于或高于转让工业楼宇的计税参考价格的,以合同成交价格作为转让工业楼宇的交易价格。转让方申报的合同成交价格低于转让工业楼宇的计税参考价格的,以计税参考价格作为转让工业楼宇的交易价格。
 
  工业楼宇的计税参考价格由市政府确定的承担评估职能的非营利性机构负责测算,并经市财政、地税主管部门确认后,供工业楼宇所有人查询。
 
第十五条 区(新区)产业主管部门应会同相关政府职能部门依照有关规定、约定对工业楼宇的使用进行监管。
  产业、规划国土等相关主管部门应各司其职,对擅自改变工业楼宇使用功能等违规行为依法予以查处。
 
  第十六条 市政府有关职能部门可根据本办法制定工业楼宇转让的相关实施细则。
 
  第十七条 本办法自发布之日起试行。2008年9月27日深圳市人民政府发布的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》停止执行。  
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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