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派米雷园区纠纷追踪-中国房地产报

[时间:2013/11/7 23:07:07  查看次数:1105  作者:上海房地产律师  来源:转载]

上海房地产律师点评:派米雷案件所折射出的问题是多方面的。除了之前,笔者谈及的工业用地开发资质问题之外,从司法审判视角看,这里面还有一个经常让人困惑的法律问题需要研究:如同判决中的显示,法院似乎为了撇开自己的责任,而把问题推给了“行政机关”:“(轩礼)在营销宣传、营销模式等方面存在以房地产开发企业的身份从事房地产经营行为之嫌,该行为亦系在厂房建设运作环节中存在的失范行为,应由相关行政部门规范管理”。我们不禁要问,到底一项违法行为的处理如何在行政机关和司法机关之间分配呢?进一步追问的是,对于违反了行政管理性规定的行为,法院是否可以或是在何种情况下可以认定这一行为无效呢?实践中,对于违法规划条件的“违法建筑”的买卖合同通常被认为无效。但本质上,与派米雷案件所涉及的行政管理并无本质不同,但为何本案中法院拒绝就这一问题给出具体回应而把皮球踢给行政部门了呢?诚如另一位律师所言,行为的本质是要根据行为内容来判定,既然派米雷在从事房地产开发,为何拒绝认定为房地产开发行为呢?什么是“自由房地产经营”?住宅开发商获得土地使用权后,其土地也是自有的,为何就必须遵守房地产管理法相关的资质、预售方面的规定呢?
 
 
 
 
 
 
    结果几乎在所有人的预料之中,但问题并没有得到根本的解决。

  6月21日,上海市第一中级人民法院(下称“上海一中院”)对派米雷奉贤园区纠纷案件(详见6月17日中国房地产报《派米雷园区纠纷调查》)作出终审判决,维持原判,该园区开发商上海派米雷投资(集团)有限公司(下称“派米雷”)再次胜诉,上海梦海化工有限公司(下称“梦海”)的上诉则因为被认定“缺乏事实和法律依据”而遭到驳回。

  6月25日,派米雷在公司网站上发布了法院判决公告,声称“法律是公平公正的,随着我公司终审的胜诉,最终体现了诚实信用原则的胜利”。

  梦海方面则对此结果表现了极度的失望。“这非常不公平,法院对于梦海提出的问题都没有作出明确回应,我们一定会继续进行申诉,要求再审。”梦海董事长钱伟对中国房地产报记者表示。

  地产法律界人士向本报指出,由于该案件涉及工业地产这个新兴而模糊的领域,很多法律法规、行政条文在使用上显得模棱两可,而司法机关也很难超脱事件本身,从行业全局去思考这个问题,梦海的诉求也难以实现。

  “但如果以这一案件作为样板,会出现更多模仿者,导致工业地产领域更加混乱,衍生出更多的风险。”梦海的代理律师黄家勇认为。

  交锋

  公开资料显示,派米雷是上海一家综合性投资公司,业务涵盖地产板块、实业板块和金融板块。其前身涉及旅游地产、商业地产等开发,后期逐渐以产业园区为主。派米雷的官方网站极力将公司描述成一个产业地产促进商,并将产业地产投资与建设作为主营业务,致力于促进中国产业的发展。

  但梦海认为,派米雷和其子公司轩礼都没有房地产开发资质,而派米雷园区的厂房作为商品房出售,也没有取得预售证,尤其是上海工业用地上的物业绝对不允许分割销售。这样一来,派米雷的园区销售其实是涉嫌违法、违规的。

  不过,上海一中院的二审依然与此前的一审保持一致,认为“梦海与派米雷先期签订的《厂房预售合同》、后期与轩礼公司的《厂房预售合同》,均系双方真实意思表示,而轩礼在具备合法建筑规划手续、竣工验收合格及取得房地产权属证书的情况下,双方按约进行房地产交易,并无法律上的障碍,更为关键的是类似的房地产买卖已经取得房地产权证,表明交易成功”。

  判决书上认可了派米雷自建厂房出售的说辞,认为这是自有房地产的经营行为而非房地产开发行为,无需申请房地产开发企业资质等级证书。不过,“(轩礼)在营销宣传、营销模式等方面存在以房地产开发企业的身份从事房地产经营行为之嫌,该行为亦系在厂房建设运作环节中存在的失范行为,应由相关行政部门规范管理”。

  “但问题在于,应该以实际事实来判定一项经济行为,例如预售合同、对外宣传和营销模式已经是房地产开发形态,怎么还能认定这是自有厂房的建设呢?”一位律师提出质疑。

  钱伟认为,自身上诉失败主要是因为派米雷与当地政府有着良好的关系。

  “去年年初梦海发现派米雷在没有土地证的情况下将厂房分割销售,但是当地法院一直拖到10月才接受我们的起诉,但那时候派米雷的土地证已经办了下来。”钱伟说,“这在某种程度上是一种地方保护主义。”

  虽然梦海一直质疑派米雷分割销售工业厂房的行为,违反了上海市规土局2011年下发的《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》中对于工业用地不能分割销售的规定,但依靠这些,很难得到其所希望的“合同无效”的判决结果。

  “派米雷分割销售确实违反了上海市的相关规定,但这些规定只是地方政府的行政性规定,法院不会依据这些行政规定推定派米雷行为违法。”大成律师所合伙人李晨告诉中国房地产报记者。

  混沌

  对于梦海质疑自己没有预售证就销售工业厂房的行为,派米雷的解释是,关于预售证的相关规定针对的都是住宅、商业地产开发,自有厂房建设根本不属于城市新商品房的范围。

  但众多接受采访的产业地产人士都倾向于认为,虽然商品房预售证管理规定没有明确将厂房划为商品房的范畴,但是在上海许多类似的厂房在预售时都需要申请商品房预售证,而且派米雷将自有厂房转让的行为属于房地产经营行为,也应该接受商品房预售制度的监管。

  “在没有预售证监管的情况下进行厂房买卖存在风险,很有可能出现一房多卖的情况。目前的法律法规对工业厂房交易缺乏相应的规定,容易导致大量企业跟风将工业用地分割出售,造成市场的混乱和风险的蔓延。”李晨表示。

  由于在派米雷园区的尝试中获得甜头,派米雷正在大举复制这种经营模式。目前,派米雷在奉贤区共开发了三个产业园区。尽管上海市对工业用地物业一刀切地禁止分割销售,但无论是位于星火开发区的派米雷园区、还是派米雷南桥产业园都可以帮助入园企业办理独立产权证。

  “目前,派米雷的模式已经得到更多企业的模仿套用。”钱伟向中国房地产报记者指出。

  据媒体报道,上海丹源服装集团在拿到上海市松江区一幅工业地块之后,目前已经将土地分割开发成多栋写字楼,并分别销售给15家企业,并宣称其主营业务由原本的服装制造业转型为房地产开发。

  与派米雷相似,买主也获得了工业用地性质的产权证,丹源服装也完成了正常房地产开发商的所有工作流程。但是对外,这家企业却宣称自己的地块属性已经转变为商业用地。

  “如果都这样做,那么没有进入门槛的工业地产就像一个充满了无证驾驶车辆的高速公路,里面的风险难以想象,最终可能导致这一领域的混乱和崩溃。”钱伟说。

  北京经开投资开发股份有限公司总裁周世义对本报记者表示,规范中国的工业地产市场,首先需要完善相应的法律法规,此外很重要的就是设立工业地产准入机制。

  尽管上诉成功机会渺茫,但梦海并没有打算妥协。黄家勇告诉记者,“我们希望派米雷的行为得到现有法律制度的约束,我们会向上海高院提出再审申请,在再审的过程中将自己的意见充分阐述出来,梦海将穷尽一切来维护自己利益。”

  李晨则对记者分析,通过再审可以创建一个平台,最终以调解的方式解决梦海和派米雷之间这种激烈的矛盾,这可能是这一混沌局面唯一的解决方案。 
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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